Актуально на: 20 апреля 2026 г.
Разрешает ли закон покупку такой недвижимости?
Да‚ закон не запрещает покупку квартиры в доме‚ внесённом в программу расселения аварийного жилья. Однако продавец обязан:
- заранее уведомить покупателя о статусе дома;
- предоставить выписку из постановления муниципальной комиссии о признании здания непригодным для проживания.
Если продавец скрыл факт аварийности‚ сделку можно оспорить в течение одного года (ст. 179 ГК РФ).
Какие последствия для покупателя?
Право на равноценное жильё
Риск: в большинстве случаев утрачивается. Верховный Суд РФ (определение от № 48-КГ23-5) подтвердил‚ что собственник‚ купивший квартиру после получения домом статуса «аварийный»‚ не имеет права требовать новое жильё в рамках федеральной программы. Исключение составляют лишь:
- доли‚ полученные в дар или по наследству;
- приватизированные помещения‚ если договор приватизации заключён до включения дома в программу расселения.
Компенсация рыночной стоимости
Государство выкупает квартиру по кадастровой или инвентаризационной стоимости‚ а не рыночной. Разница может составлять 30-70 %.
Сроки выселения
Обычно от 1 до 5 лет после утверждения адресной программы. В 2024-2026 гг. большинство регионов перешли на трёхлетний цикл расселения с продлением до 2028 г. в удалённых муниципалитетах.
Зачем вообще такие квартиры покупают?
- Низкая цена. Стоимость может быть в 2-3 раза ниже рыночной.
- Аренда до сноса. До момента выселения можно сдавать жильё и окупить 30-50 % вложений.
- Инвестиции в землю. После сноса участок отдаётся застройщику → дольщики получают компенсацию.
Пошаговая схема безопасной покупки
- Проверьте статус дома на портале Госуслуг → раздел «Переселение из аварийного жилья».
- Запросите в МФЦ справку о дате внесения в программу переселения.
- Убедитесь‚ что в ЕГРН нет обременений (ипотека‚ арест).
- Нотариально заверьте договор с указанием того‚ что покупатель осведомлён об аварийном статусе.
- Оформите страховку риска утраты права собственности (не все компании берутся‚ но СК «Ингосстрах»‚ «Согласие»‚ «АльфаСтрахование» предлагают такой продукт).
Какие документы нужны при заключении сделки
| Документ | Где получить | Срок действия |
|---|---|---|
| Выписка из ЕГРН | Росреестр/МФЦ | 5 раб. дней |
| Акт технического обследования дома | Муниципальная комиссия | Бессрочно |
| Справка об отсутствии долгов за ЖКУ | УК/ТСЖ | 30 дней |
| Согласие супруга(-и) | Нотариус | Единоразово на сделку |
Новые правила с 2024 года
С августа 2024 г. внесены поправки в Жилищный кодекс:
- дом признаётся аварийным только после двух независимых экспертиз;
- запрет на включение зданий‚ которые могут быть восстановлены капремонтом;
- обязательное онлайн-голосование собственников перед внесением дома в список на снос.
| Покупать выгодно | Лучше воздержаться |
|---|---|
| — Планируете сдавать в аренду 2-3 года — Квартира получена в наследство — Участок после сноса может вырасти в цене | — Нужна гарантия получения нового жилья — Дом включён в программу после вашей покупки — Нет возможности быстро продать в случае форс-мажора |
Полезные ссылки
- Официальный раздел «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда» на Госуслугах
- Фонд реформирования ЖКХ – список домов под расселение
Дисклеймер: материал подготовлен на основе официальных источников и судебной практики на 20 апреля 2026 г. Для индивидуальной ситуации проконсультируйтесь с юристом по недвижимости.