В последние годы российские города активно расселяют ветхое и аварийное жильё. В 2021 году в Белово один из старых домов признали аварийным и обязали выселить всех жильцов до 2028 года. Такие новости порождают закономерный вопрос: можно ли купить квартиру в аварийном доме под расселение и получить ли от этого выгоду?
Что считается аварийным жильём
По закону № 189-ФЗ «О жилищных субсидиях» под аварийным признаётся дом:
- где износ несущих конструкций превышает 70 %;
- есть угроза обрушения отдельных элементов или всего здания;
- установлена невозможность проведения капремонта из-за крайней степени износа.
Решение о признании дома аварийным принимает специальная межведомственная комиссия: представители муниципалитета, Роспотребнадзора, МЧС и жилинспекции.
Почему квартира в аварийном доме может попадаться на рынке
Иногда собственники пытаются «слить» такое жильё:
- Не зная статуса. Комиссия вынесла решение, но ещё не уведомила всех собственников.
- Рассчитывая на неопытного покупателя. Цена ниже рынка, продавец умалчивает о статусе.
- Через «двойные» сделки. Квартира куплена задолго до внесения дома в программу расселения.
Законно ли продавать такую квартиру?
Да, но с оговорками. Пока дом не внесён в официальный реестр аварийного фонда, право собственности сохраняется и квартира может переходить от одного владельца к другому. Однако:
- в ЕГРН появится пометка «подлежит сносу»;
- ипотечные банки и страховые компании откажутся работать с таким объектом;
- нотариус обязан предупредить покупателя об ограничениях.
Что ждёт нового собственника после признания дома аварийным
Процедура расселения
Муниципалитет:
- оформляет переселение жильцов в равнозначное или лучшее жильё;
- предлагает денежную компенсацию на уровне рыночной стоимости квартиры до внесения дома в программу;
- выкупает квартиры у желающих продать до сноса.
Сроки
В среднем процесс занимает от 3 до 7 лет: от момента включения в муниципальную программу до фактического выселения. В Белово, например, срок — до 2028 года.
Компенсация
Размер выплат зависит от региона. В Москве и Санкт-Петербурге может доходить до 100 % рыночной стоимости, в менее крупных городах, до 70–80 %.
Можно ли получить выгоду, купив аварийную квартиру «накануне»?
Теоретически да, если:
- купить квартиру до внесения дома в реестр аварийного фонда;
- зарегистрировать право собственности;
- дожидаться расселения и получить компенсацию.
Но риски огромны:
- Нет гарантий, что дом включат в программу. Дом может просто «просидеть» в статусе аварийного ещё 10–15 лет без реальных сроков сноса.
- Цена на квартиру обычно уже «закладывает» будущую компенсацию. Продавцы знают о статусе и предлагают скидку меньше, чем потенциальный выкуп.
- Невозможность проживания и сдачи в аренду. Коммунальные службы могут отключить отопление и электричество задолго до официального выселения.
- Проблемы с перепродажей. Даже если программа отложится, найти нового покупателя будет сложно, объект в «чёрном списке».
Пошаговая инструкция, если вы всё-таки решили рассматривать покупку
- Проверьте ЕГРН, закажите выписку и найдите пометку «подлежит сносу».
- Изучите постановление муниципалитета о признании дома аварийным и сроки расселения.
- Сравните цену квартиры с ожидаемой компенсацией: минус издержки на риэлтора, налоги, нотариуса.
- Оцените юридические риски: возможные долги собственника, обременения, аресты.
- Сделайте расчёт окупаемости: сколько лет готовы «заморозить» средства.
Когда покупать категорически нельзя
- Дом уже внесён в реестр аварийного фонда, и появился запрет на любые сделки.
- Объявлен конкурс на снос, подписан акт отчуждения земельного участка.
- Коммуникации отключены или предписано ограничить эксплуатацию.
Краткое резюме
Покупка квартиры в аварийном доме под расселение, высокорискованная спекуляция. Потенциальная прибыль сопоставима с вложением в высоковолатильные активы, но сопровождается:
- неопределёнными сроками,
- юридическими ловушками,
- невозможностью проживания и сдачи в аренду;