Вопрос о том, можно ли оформить имущественный налоговый вычет (ИВНВ) при покупке квартиры у родителей, остаётся актуальным для многих семей, планирующих приобрести собственное жильё. В статье раз‑борно рассматриваются:

• какой законодательный статус имеют «взаимозависимые лица»;
• какие ограничения действуют при покупке у родителей;
• возможные исключения и нюансы;
• какие документы нужны для подачи заявления;
• как рассчитывается сумма вычета в 2026 году.

Правовая база имущественного налогового вычета

Имущественный налоговый вычет регулируется Налоговым кодексом РФ (ч. 1 ст. 220). Основные положения:

1. Налогоплательщик имеет право вернуть до 13 % от стоимости приобретённого жилья, но не более 2 млн руб. (в 2026 году лимит остаётся прежним).
2. Вычет предоставляется только в том случае, если покупка — это первая (или единственная) покупка недвижимости, за которую налогоплательщик запрашивает вычет.
3. Существует запрет на получение вычета, если сделка заключена между взаимозависимыми лицами.

Кто считается взаимозависимыми лицами?

Согласно подпункту 5 ст. 220 НК РФ, к взаимозависимым относятся:

• супруг(а) и супруг(а) в браке;
• родители, дети (в т.ч. усыновлённые);
• полные и неполные братья и сестры;
• опекун (попечитель) и подопечный.

Эти лица могут оказывать влияние друг на друга при заключении сделки, поэтому налоговый вычет по такой покупке не предоставляется.

Покупка у родителей: можно ли получить вычет?

Ответ – нет, если речь идёт о прямой покупке у родителей (или у детей, брата, сестры). Ни покупатель, ни его супруг(а) не могут оформить ИВНВ по такой сделке.

Однако в законе есть нюансы:

• Если покупка происходит у дальних родственников, не входящих в перечень взаимозависимых (например, тётя, дядя, двоюродные братья/сестры), вычет возможен.
• Если покупатель приобретает жильё для несовершеннолетнего ребёнка, а сам ранее не получал вычет за себя, то вычет может быть оформлен за ребёнка (но не за родителей). При этом покупка должна быть оформлена в интересах ребёнка, а не в интересах родителей.
• С  года в некоторых случаях лица, ранее считавшиеся взаимозависимыми, могут перестать таковыми считаться, если они находятся в «независимых» отношениях (например, если они живут отдельно, не совместно ведут хозяйство). На практике налоговые органы продолжают трактовать как взаимозависимых родителей и детей, поэтому лучше уточнять статус у ФНС.

Как оформить вычет, если покупка у родственника допустима?

Список необходимых документов

1. Заполненная форма 1040 (заявление о предоставлении ИВНВ).
2. Копия паспорта налогоплательщика и его ИНН.
3. Документы, подтверждающие право собственности на приобретённую квартиру:
   • Договор купли‑продажи (нотариально заверенный) или договор дарения.
   • Квитанция об уплате государственной пошлины за регистрацию права собственности.
4. Документы, подтверждающие факт уплаты налога:
   • Справка 2‑НДФЛ от работодателя (за год, в котором была произведена покупка).
   • Квитанции об уплате НДФЛ (если налог удерживался не работодателем).
5. Если покупка финансировалась ипотекой – выписка из банка о сумме выплаченных процентов за год.
6. Справка о размере полученной государственной поддержки (материнский капитал, субсидия и т.п.) – её сумма уменьшается из стоимости, с которой рассчитывается вычет.

Пошаговый алгоритм подачи заявления

1. Соберите полный пакет документов (см. выше).
2. Заполните форму 1040 (можно онлайн через Госуслуги).
3. Подайте заявление в налоговый орган по месту жительства (лично, через МФЦ или онлайн).
4. Налоговая служба проверит документы (обычно 30 дней). Если всё в порядке – перечислит сумму вычета на ваш банковский счёт.
5. При необходимости подготовьте объяснительные записки (например, если часть стоимости была покрыта материнским капиталом).

Как рассчитывается сумма вычета?

Согласно действующим правилам (2026 год):

• Максимальная база для расчёта – 2 000 000 руб..
• Ставка возврата – 13 % от стоимости, подпадающей под лимит.
• Если часть стоимости покрыта государственными средствами (материнский капитал, субсидия), эта часть вычитается из базы.

Пример расчёта:

Последние изменения 2026 года и перспективы

• Лимит в 2 млн руб. остаётся неизменным, однако в Государственной Думе обсуждаются проекты повышения лимита до 6‑8 млн руб. (пока не приняты).
• С 2025 по 2026 год введено уточнение: при покупке у супруга, родителей, детей, братьев и сестёр вычет недоступен независимо от того, использовалась ли «господдержка».
• Для сделок на вторичном рынке вычет можно подавать уже в следующем году после завершения сделки (до 31 декабря).

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Можно ли получить вычет, если квартира куплена у мамы?

Нет. Мама относится к категории «родители», а значит является взаимозависимым лицом. Вычет в этом случае не предоставляется.

А если квартира куплена у тёти, которая не является опекуном?

Тётя не входит в перечень взаимозависимых, поэтому вычет возможен, при условии, что остальные требования (лимит, документы) соблюдены.

Можно ли оформить двойной вычет, если я купил квартиру у родителей, а потом оформил ипотеку?

Даже при наличии ипотечных процентов вычет по покупке у родителей невозможен, потому что основное условие – отсутствие взаимозависимости, не выполнено.

Что делать, если я уже получил вычет за себя, а потом купил квартиру у родителей?

Повторный вычет за ту же покупку невозможен. Можно лишь попытаться оформить вычет за ребёнa, если он является покупателем и вы не получали вычет за него ранее.

Можно ли получить вычет, если квартира куплена у брата‑двоюродного?

Брат‑двоюродный не считается взаимозависимым, следовательно, вычет может быть получен.

Купить квартиру у родителей и получить имущественный налоговый вычет — это, к сожалению, невозможный сценарий согласно текущему налоговому законодательству РФ. Родители входят в перечень взаимозависимых лиц, а налоговая служба строго соблюдает это ограничение. Возможны лишь исключения, когда покупка происходит у более отдалённых родственников или в интересах несовершеннолетнего ребёнка.

Если вы планируете купить жильё у родителей, рекомендуется рассмотреть альтернативные варианты:

• Оформить дарственную от родителей и получить вычет за счёт собственных средств (вычет будет невозможен, но вы избавитесь от налоговых обязательств по сделке).
• Покупать у неблизких родственников, где вычет разрешён.
• Воспользоваться другими видами налоговых льгот (например, вычет по ипотечным процентам, если вы берёте кредит).

В любом случае перед заключением сделки стоит проконсультироваться с налоговым консультантом или специалистом ФНС, чтобы избежать ошибок и потери средств.

Дата публикации: 18 апреля 2026 г.