В 2026 году размер материнского капитала достигает 728 921,90 рубля после февральской индексации на 5,6 %. Эта сумма становится серьёзным подспорьем при покупке жилья, однако вызывает множество вопросов, если квартиру предлагает сама бабушка или мать семьи. Разберёмся, допустима ли такая сделка, какие подводные камни существуют и как правильно оформить покупку, чтобы не потерять сертификат.
Краткий ответ: «можно, но…»
Да, купить квартиру у матери (или другого близкого родственника) по материнскому капиталу в 2026 году реально. Однако для этого:
- жильё должно быть отвечать требованиям Пенсионного фонда РФ;
- сделка обязательно контролируется органами опеки и ПФР;
- нельзя допустить даже намёка на завышение цены — это квалифицируется как «обналичивание».
Официальные ограничения на 2026 год
ПФР ежегодно уточняет критерии допустимых сделок. В текущем году запрещается:
- Перевод денег на счёт родственника первой линии (мать, отец, дед, бабушка, супруг/супруга), если сделка подозрительно быстро закрывается или цена выше рыночной.
- Использование сертификата на долю в квартире, которая не обеспечивает улучшение условий ребёнка (например, комната без отопления).
- Покупка доли менее минимального норматива площади на одного члена семьи по региону.
Пошаговый алгоритм покупки жилья у матери
Шаг 1. Проверка права на материнский капитал
- Убедитесь: в семье появился второй или последующий ребёнок после .
- Получите государственный сертификат через Госуслуги или МФЦ (в 2026 году процедура занимает 1–3 дня).
Шаг 2. Оценка рыночной стоимости квартиры
Обратитесь к независимому оценщику. Стоимость должна быть:
- в пределах среднерыночных показателей по региону;
- зафиксирована в официальном отчёте не старше 3 месяцев на момент подачи документов.
Шаг 3. Согласование с органами опеки
Если ребёнок-основание для капитала еще не достиг 18 лет, потребуется разрешение опеки:
- Подать заявление и предоставить правоустанавливающие документы на квартиру.
- Подтвердить, что после покупки площадь на каждого члена семьи увеличится.
- Договор составляется в простой письменной форме (достаточно нотариуса).
- В тексте обязательно указывается источник финансирования — «материнский (семейный) капитал».
- Обязательно прописываются доли детей (не менее доли родителей).
Шаг 5. Подача заявления в ПФР
В пакет входят:
- заявление по форме ПФР;
- договор купли-продажи;
- нотариально заверенные обязательства о выделении долей детям в течение 6 месяцев после снятия обременения;
- отчет оценщика и кадастровый паспорт.
Срок перечисления средств — до 30 рабочих дней.
Риски и как их избежать
Риск 1. «Серые» схемы и обналичивание
Попытка указать завышенную цену с последующим «возвратом» матери приведёт к блокировке счёта и аннулированию сертификата.
Риск 2. Отказ опеки
Если площадь квартиры не увеличивает норму на человека, разрешение не дадут. Проверьте норматив заранее: в Москве это 18 м², в регионах — от 12 до 15 м².
Риск 3. Нарушение сроков выделения долей
Не успеете оформить доли детей — ПФР может потребовать вернуть деньги. Лучше сразу идти к нотариусу и составить обязательство о долях.
Пример расчёта 2026 года
Ивановы — семья из 4 человек (мама, папа и двое детей); Материнский капитал: 728 921,90 ₽.
- Квартира у бабушки: 45 м², рыночная цена 6 000 000 ₽.
- Ивановы покупают долю 1/2 (3 000 000 ₽), из которых 728 921,90 ₽, материнский капитал, остальные, собственные и ипотека.
- Доли распределяются: мама 1/4, папа 1/4, дети по 1/4, условия опеки выполняются (11,25 м² на человека > нормы региона 12 м²).
Частые вопросы-2026
— Можно ли купить долю у матери, если она единственный собственник?
Да, если после покупки долей улучшаются условия детей и цена соответствует оценке.
— Нужно ли платить налог при продаже квартиры матерью?
Если она владеет долей более 3 лет, нет. Если менее — 13 % с разницы между доходом и вычетом 1 млн ₽.
— Возможна ли перепродажа той же квартиры в будущем?
Да, но сначала доли детей надо выделить и зарегистрировать в Росреестре.
Покупка квартиры у матери по материнскому капиталу в 2026 году законна, если соблюдены:
- рыночная оценка стоимости;
- согласие органов опеки;
- обязательства выделить доли детям.
Главное — прозрачность сделки и документальное подтверждение улучшения жилищных условий ребёнка. При соблюдении этих условий ПФР одобряет перечисление средств без задержек.