Вопрос о том, нужно ли платить налог на добавленную стоимость (НДС) при покупке квартиры, часто задают как физические, так и юридические лица. Ответ зависит от множества факторов: статуса продавца, типа недвижимости, цели приобретения и выбранного налогового режима. В статье рассмотрим нормативную базу, практические нюансы учёта и возможности получения вычета.

Нормативно‑правовая база

• Статья 149 Налогового кодекса РФ (далее – НК РФ) – определяет, какие операции освобождены от НДС. Пункт 3 подпункта 22 гласит, что операции по реализации жилых домов, жилых помещений и долей в них, пригодных для постоянного проживания граждан не подлежат налогообложению НДС.
• Статья 16 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ) в пункте 1 определяет, что к жилым помещениям относятся дом, часть дома, квартира, часть квартиры и комната. Эти понятия закреплены в пункте 24 той же статьи.
• Письмо Минфина России № 03‑07‑07/69968 от г. подтверждает, что продажа готовых квартир застройщиком также освобождается от НДС.

Кто освобождён от уплаты НДС при покупке квартиры?

2.1 Физические лица

Для физических лиц покупка квартиры у любого продавца (физического лица, юридического лица‑застройщика, банка) не облагается НДС. При этом:

• Если продавец – плательщик НДС (например, строительная компания), он не выставляет в счёт‑фактуре НДС на жилую недвижимость.
• Покупатель не имеет права на вычет входного НДС, поскольку НДС в сделке не начислялся.

2.2 Юридические лица

Для юридических лиц ситуация более сложна и зависит от того, к какой категории относится приобретаемая недвижимость.

1. Квартира (жилая недвижимость) – освобождена от НДС по тем же правилам, что и для физических лиц. При покупке у другого юридического лица НДС в договоре не указывается, а входной НДС по сопутствующим услугам (агентским, консалтинговым) не принимается к вычету, поскольку они не относятся к облагаемой деятельности.
2. Нежилое помещение (офис, склад и пр.) – облагается НДС. При покупке юридическое лицо может принять входной НДС к вычету, если помещение будет использовано в рамках облагаемой НДС деятельности.
3. Апартаменты, коммерческие квартиры – если они классифицируются как объект, предназначенный не только для проживания, но и для коммерческого использования, к ним применяется обычный порядок налогообложения (НДС начисляется, вычет возможен).

Как оформить покупку квартиры юридическому лицу?

3.1 Бухгалтерские проводки

Пример типовых проводок в 1С (счета 41 – «Товары», 90/91 – «Продажи», 68 – «Налог на добавленную стоимость», 58/76 – «Расчеты с поставщиками»):

Дт 41 Кт 76 – списание стоимости квартиры (стоимость имущественного права);
Дт 90 (91) Кт 41 – списание стоимости в расходах (если квартира учитывается как товар);
Дт 68 Кт 90 (91) – начисление НДС (только если объект облагается НДС);

Если квартира является жилой и освобождена от НДС, строка с начислением НДС (счет 68) не выполняется.

3.2 Налоговый вычет

Входной НДС по услугам, связанным с приобретением жилой квартиры (агентские, консалтинговые), не принимается к вычету, так как такие услуги не относятся к облагаемой деятельности. Вычет может быть получен только в случае, если объект недвижимости не подпадает под освобождение от НДС (например, коммерческое помещение).

Налоговый вычет для физических лиц (возврат НДС)

Физические лица не могут «вернуть» НДС, но могут воспользоваться налоговым вычетом по налогу на доходы физических лиц (НДФЛ) при покупке жилья в ипотеку. Вычет составляет:

• До 260 000 ₽ в год – 13 % от суммы уплаченных процентов по ипотеке (не более 2 млн ₽ общей суммы выплат).
• Если квартира приобретена без ипотеки, вычет по НДФЛ не предоставляется.

Практические рекомендации

1. Определите тип недвижимости. Если объект – жилая квартира, НДС не начисляется, независимо от статуса продавца.
2. Проверьте статус продавца. Если продавец – плательщик НДС, убедитесь, что в договоре указано освобождение от НДС (ссылка на ст. 149 НК РФ).
3. Для юридических лиц. При планировании покупки уточните, будет ли объект использоваться в облагаемой НДС деятельности. Если нет – НДС не будет начислен, но и вычета не будет.
4. Ведите корректный учёт; Оформляйте бухгалтерские проводки согласно статусу объекта (жилая/нежилая) и фиксируйте отсутствие НДС в налоговой декларации.
5. Консультируйтесь с налоговым консультантом. Налоговое законодательство часто меняется (например, новые письма Минфина), поэтому актуальная проверка обязательна.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

6.1 Нужно ли платить НДС при покупке квартиры у застройщика?

Нет. По подпункту 22 п. 3 ст. 149 НК РФ операции по реализации готовых жилых помещений освобождены от НДС.

6.2 Может ли юридическое лицо принять к вычету входной НДС по агентским услугам при покупке квартиры?

Нет. Такие услуги не относятся к облагаемой НДС деятельности, поэтому входной НДС по ним не принимается к вычету.

6.3 Что делать, если квартира учтена в бухгалтерском учете как товар (счет 41) и продана?

При реализации жилой квартиры НДС не начисляется, поэтому в счет‑фактуре покупателю не указывается НДС. При продаже следует списать стоимость с 41 счёта и отразить доход без НДС.

6.4 Можно ли получить НДС‑вычет при покупке апартаментов, которые используются как офис?

Да, если апартаменты классифицируются как нежилое помещение или объект, используемый в коммерческих целях, они облагаются НДС, и входной НДС может быть принят к вычету.

Купить квартиру с НДС в России практически невозможно, если речь идёт о жилой недвижимости, пригодной для постоянного проживания. НДС в таких сделках не начисляется, а значит, и вычета по входному НДС не будет. Для юридических лиц важен правильный анализ назначения недвижимости: только нежилые помещения и коммерческие квартиры подлежат налогообложению НДС и дают право на вычет. При любом сомнении рекомендуется проконсультироваться с налоговым консультантом и обеспечить корректное бухгалтерское отражение сделки.

Статья составлена на основе актуальных нормативных актов и практических рекомендаций (НК РФ, ЖК РФ, письма Минфина, материалы КонсультантПлюс, практики бухгалтеров) по состоянию на 19 апреля 2026 года.