Краткий ответ

Да, можно. Загранпаспорт — документ, удостоверяющий личность иностранного гражданина или лица без гражданства, и он подходит для сделки по купле-продаже недвижимости в Российской Федерации. Однако всё зависит от статуса покупателя: временно пребывающий, временно проживающий, постоянно проживающий или въехавший без визы.

Кто может купить квартиру в России

Иностранные граждане

• Владельцы визовых или безвизовых загранпаспортов.
• Граждане стран ЕАЭС (Армения, Беларусь, Казахстан, Киргизия) имеют упрощённые условия: могут регистрировать право собственности без разрешения на временное проживание (РВП) или вида на жительство (ВНЖ).

Лица без гражданства (апатриды)

Также могут приобретать жильё, если имеют хотя бы временную регистрацию или документ, подтверждающий право пребывания в РФ.

Какие документы понадобятся

1. Загранпаспорт с действующей визой или отметкой о въезде (для безвизовых стран достаточно штампа на границе).
2. Миграционная карта или электронная карта миграна (с 2025 г. вводится в пилотном режиме).
3. Временная или постоянная регистрация по месту пребывания (выдаётся через МФЦ или МВД).
4. ИНН (если планируется дальнейшее оформление имущественных налогов или открытие счёта).
5. СНИЛС не требуется, но пригодится при подключении коммунальных услуг.

Пошаговая инструкция покупки

Шаг 1. Подбор объекта и проверка «чистоты»

Обязательно:

• Запросить выписку из ЕГРН (с 2024 г. — в электронном виде, срок действия 5 дней).
• Проверить обременения: аресты, залоги, судебные споры.
• Убедиться, что продавец дееспособен и полномочен (оригинал паспорта, правоустанавливающие документы).

Шаг 2. Предварительный договор (по желанию)

Фиксирует условия сделки, сумму задатка, сроки подготовки документов и передачи денег. Задаток обычно составляет 100 000–300 000 руб.

Шаг 3. Открытие рублёвого счёта

Большинство банков открывают нерезидентам счёт по загранпаспорту + миграционной карте. Популярные варианты:

• Сбербанк «Классический» для нерезидентов.
• Тинькофф «Ипотека для иностранцев» (если нужен кредит).
• Альфа-Банк «Покупка недвижимости без гражданства РФ».

Шаг 4; Основной договор купли-продажи

Варианты оформления:

1. Нотариально — обязательно, если в сделке участвует несовершеннолетний, долевая собственность или ипотека.
2. В простой письменной форме — через Росреестр или МФЦ (электронная регистрация доступна c 2025 г. в 75 регионах).

Шаг 5. Регистрация права собственности

С г. срок регистрации сокращён до 3 рабочих дней при подаче через МФЦ и до 1 дня при электронной подаче.

Особенности оплаты

Налоги и отчётность

Для иностранца-продавца

• Если владел < 5 лет — 13 % НДФЛ с разницы цены продажи и покупки.
• Если ≥ 5 лет — освобождение.

Для иностранца-покупателя

• При последующей продаже обязан подать 3-НДФЛ в ФНС.
• Если квартира стоит > 50 млн руб. — ежегодный налог на роскошь (0,1–0,3 %).

Риски и как их минимизировать

1. Мошенничество — проверяйте продавца через сервисы: судебные решения, банкротство, ФССП.
2. Двойные продажи — фиксируйте дату договора в Росреестре в день подписания.
3. Обменный курс, страхуйте валютный риск фиксированным курсом в рублёвом договоре.

Актуальные изменения 2025–2026

• Миграционная карта онлайн — вводится с г., упрощает получение регистрации.
• Электронные договоры — Росреестр принимает подписи через Госуслуги иностранцами с подтверждённой учётной записью.
• Пониженные ставки ипотеки для граждан ЕАЭС: от 7,5 % годовых при первоначальном взносе 15 %.

Купить квартиру в России по загранпаспорту в 2026 году реально и относительно просто. Главное — иметь действующий загранпаспорт, миграционный документ и регистрацию. Придерживайтесь проверенной схемы: проверка объекта → безопасный расчёт → регистрация в Росреестре. При необходимости обратитесь к риэлтору с аккредитацией РГР (Российская гильдия риэлторов) или к юристу по недвижимости.

Удачной покупки и комфортного жилья в России!