Одним из самых популярных вопросов от наших иностранных читателей является: «Действительно ли я, гражданин другой страны, смогу купить квартиру, дом или участок в России?» Краткий ответ — да, можете. Однако российское законодательство ввело ряд исключений и особенностей, особенно после 2022 года. В этой статье мы разберёмся, какие объекты доступны, какие документы нужны, какие налоги платить и чем отличаются правила для «дружественных» и «недружественных» государств.

Кому и что разрешено: общая картина

Иностранные физлица в России равны в правах с россиянами, за исключением случаев, прямо оговорённых федеральными законами и подзаконными актами.

• Разрешено: покупка, продажа, дарение, наследование квартир, домов, гаражей, коммерческих помещений, долей.
• Запрещено:
  • земельные участки в приграничной зоне;
  • участки в заповедниках и нацпарках;
  • сельхозземли;
  • недвижимость в закрытых административно-территориальных образованиях (Железногорск, Саров и др.);
  • объекты в охранных зонах аэропортов и военных объектов.

Особенности для «недружественных» стран

С 2022 г. граждане государств, внесённых в перечень недружественных (все страны ЕС, США, Канада, Япония, Австралия и др.), в целом могут приобретать и отчуждать недвижимость, но:

• сделки с доходами (продажа) требуют разрешения Правительственной комиссии;
• деньги от продажи поступают на специальный счёт «С» и могут выводится за рубеж только с санкции комиссии;
• возможны дополнительные проверки Росреестра перед регистрацией права собственности.

Как купить: пошаговая инструкция

Легальность пребывания

Иностранец обязан находиться в России легально. Подойдёт:

1. действующая виза (туристическая, деловая и др.);
2. безвизовый въезд по правилу 90/180;
3. миграционная карта;
4. разрешение на временное проживание (РВП);
5. вид на жительство (ВНЖ).

Сбор документов

Выбор способа покупки

• У застройщика — договор долевого участия (ДДУ). Возможен банковский эскроу-счёт.
• У собственника — купля-продажа. Регистрация в Росреестре через МФЦ или нотариуса.

Расчёты

Все расчёты в России в рублях и в безналичной форме. Наличный расчёт между валютным резидентом и нерезидентом запрещён (ФЗ-173). Валютным нерезидентом считаются иностранцы без ВНЖ/РВП, а также те, кто не проживает в РФ постоянно.

Регистрация права собственности

1. Подготовить пакет документов.
2. Оформить договор (возможно двуязычный).
3. Подать заявление в Росреестр лично, через МФЦ, нотариуса или онлайн.
4. Получить выписку из ЕГРН (электронная выдаётся в течение суток).

Ипотека для иностранцев

Какие банки выдают

Сегодня (апрель 2026 г.) ипотеку иностранцам предлагают:

• Сбербанк (только при РВП/ВНЖ и минимум 2 года проживания);
• Совкомбанк;
• некоторые региональные банки.

Требования

• первоначальный взнос от 30 %;
• подтверждённый доход в РФ;
• кредитная история (оптимально — в российских бюро);
• высококвалифицированный специалист приветствуется;
• поручитель или созаёмщик-россиянин повышают шансы.

Что не получится

Иностранцы не могут воспользоваться льготными ипотечными программами (семейная, IT-ипотека и др.). Льготы доступны только гражданам РФ.

Налоги: что, сколько и когда платить

Налог на имущество

Ставка от 0,1 % до 2,5 % в зависимости от типа и кадастровой стоимости. Гражданство не влияет.

Земельный налог

• 0,3 % — для дачных, садовых, жилищных участков;
• 1,5 %, прочие категории.

Срок уплаты — до 1 декабря. Уведомления приходят по почте или в электронном виде.

Налог на доход от продажи (НДФЛ)

Сдача в аренду

Самозанятый арендодатель

Иностранец может стать самозанятым, если:

1. гражданин страны ЕАЭС (Армения, Беларусь, Казахстан, Кыргызстан);
2. есть РВП/ВНЖ;
3. получен ИНН;
4. сдаёт квартиру резиденту РФ.

Альтернатива

Если хотя бы одно условие не выполняется, придётся регистрировать ИП или юрлицо.

Практические советы и чек-лист

Перед сделкой обязательно:

1. Проверьте актуальный перечень недружественных стран, он обновляется.
2. Уточните в Росреестре, требуется ли разрешение Правкомиссии для вашего случая.
3. Соберите полный комплект документов: переводы, апостили, согласия.
4. Закажите юридическую проверку объекта — отсутствие обременений, арестов.
5. Проведите расчёты только в рублях и через банк.
6. Храните все квитанции и договоры — они понадобятся при налоговых проверках.

Иностранцы могут свободно покупать и продавать недвижимость в России, если соблюдают установленные правила: выбирают «разрешённые» объекты, легально пребывают в стране, правильно оформляют документы и платят налоги. Гражданам «недружественных» государств придётся пройти дополнительные процедуры, но сделка всё равно возможна. При сложностях обращайтесь к профильным юристам или риелторам, имеющим опыт работы с иностранцами.

Актуально на апрель 2026 г. Перед конкретной сделкой обязательно уточняйте изменения в законодательстве.