Государство — это организованное политическое образование, обладающее суверенитетом, определённой территорией, населением и системой власти.
Одним из проявлений государственной активности является управление и распоряжение имуществом, в т.ч. недвижимостью.
В 2026 году вопрос продажи квартир по кадастровой стоимости стал особенно актуален: регионы повысили лимит дохода по НДФЛ, а кадастровая оценка объектов недвижимости выросла.
Что такое кадастровая стоимость и почему она важна
Кадастровая стоимость — это официально установленная государством оценка объекта недвижимости на определённую дату.
От неё зависят:
- расчёт имущественного налога;
- расчёт земельного налога;
- налог на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже недвижимости.
С начала 2026 года многие собственники получили уведомления о росте кадастровой стоимости, что привело к увеличению налоговой нагрузки.
Одновременно кадастровая стоимость становится ориентиром и при продаже недвижимости, особенно если объект передаётся государству.
Возможные ситуации продажи квартиры государству
Изъятие для государственных нужд
В соответствии с Земельным кодексом РФ и Федеральным законом № 214-ФЗ, государство может изъять объект недвижимости для:
- строительства инфраструктурных объектов (дорог, инженерных сетей);
- обустройства объектов обороны и безопасности;
- создания объектов культурного наследия.
В этом случае собственнику выплачивается рыночная стоимость, но если она не может быть определена, применяется кадастровая стоимость с коэффициентом не ниже 1,0.
Программа реновации и переселения
При реновации ветхого и аварийного жилья государство выкупает квартиры у граждан;
В большинстве регионов 2026 года в качестве стартовой цены используется кадастровая стоимость на , скорректированная на инфляцию.
Продажа квартиры муниципалитету или региону
Государственные и муниципальные органы иногда предлагают гражданам добровольно продать квартиру, например, для формирования жилого фонда социального использования.
Цена в договоре купли-продажи может быть фиксированной и равной кадастровой стоимости, если стороны так договорились.
Можно ли оспорить кадастровую стоимость перед продажей
Да. Собственник имеет право:
- обратиться в Росреестр или комиссию при кадастровой палате в досудебном порядке;
- подать иск в суд, если досудебное урегулирование не дало результата.
Для этого потребуется независимая оценка рыночной стоимости, подготовленная аккредитованным оценщиком.
Сроки рассмотрения, до 30 дней в комиссии и до 2 месяцев в суде первой инстанции.
Как узнать кадастровую стоимость в 2026 году
- На публичной кадастровой карте pkk.rosreestr.ru.
- В личном кабинете на портале Госуслуги.
- Через МФЦ или Росреестр — заказать выписку из ЕГРН.
Выписка выдаётся в течение 3 рабочих дней и содержит актуальную кадастровую стоимость на дату запроса.
Налоговые последствия продажи по кадастровой стоимости
Если квартира продаётся выше кадастровой стоимости × 0,7, НДФЛ рассчитывается от фактической цены.
Если ниже — налоговая будет исходить из кадастровой стоимости × 0,7 (коэффициент может быть повышен регионом, см. п. 9 ст. 214.10 НК РФ).
Поэтому продажа государству «ровно» по кадастровой стоимости часто оказывается налогово нейтральной для продавца.
- Перед сделкой закажите независимую рыночную оценку, чтобы убедиться, что кадастровая стоимость не занижена.
- Уточните в региональном законе, какой коэффициент применяется при расчёте НДФЛ (уже в 2026 году 19 субъектов установили коэффициент выше 0,7).
- Включите в договор купли-продажи условие о том, что цена равна кадастровой стоимости на дату подписания, чтобы избежать споров.
- Если кадастровая стоимость кажется заниженной, используйте возможность досудебного или судебного оспаривания.
Государству можно продать квартиру по кадастровой стоимости, если обе стороны согласны или если закон прямо предписывает использовать именно этот показатель.
Однако важно помнить: кадастровая стоимость не всегда совпадает с рыночной, а налоговые последствия зависят от региональных коэффициентов.
Поэтому заранее проверьте актуальные данные в Росреестре, проконсультируйтесь с оценщиком и юристом, чтобы сделка была безопасной и выгодной.