Краткий ответ: да, законодательство Российской Федерации не ограничивает количество объектов недвижимости, которыми может владеть одно физическое или юридическое лицо. Однако, приобретение второй, третьей и последующих квартир создаёт ряд правовых, налоговых и коммунальных нюансов, о которых важно знать заранее.

Правовой статус: право собственности не ограничено

• В соответствии со статьёй 209 ГК РФ, собственник вправе владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению. Количество объектов не ограничено.
• Каждая квартира регистрируется в ЕГРН и имеет отдельный кадастровый номер. Даже после объединения двух квартир в одну физическую, они могут сохраняться в реестре как два объекта с изменёнными параметрами (п.п. [1]).
• Если квартиры приобретались в разное время, срок владения для целей НДФЛ исчисляется отдельно для каждой. При продаже «объединённой» квартиры минимальный льготный срок (3 или 5 лет) исчисляется от даты регистрации последнего помещения [2].

Совместная и долевая собственность: разница важна

Совместная собственность супругов

Имущество, приобретённое в браке, считается общим совместным имуществом (ст. 34 СК РФ). Долевые размеры не определены: оба супруга владеют квартирой в равной мере. Для любых сделок достаточно обоюдного согласия, а оформляется одним свидетельством о праве собственности [3].

Долевая собственность нескольких лиц

Если квартира приобретена несколькими родственниками, друзьями или инвесторами, она оформляется как долевая собственность. У каждого владельца есть конкретная доля (½, ⅓, 25 % и т.д.). Любые действия требуют:

• письменного согласия всех собственников (ст. 247 ГК РФ);
• нотариального удостоверения договора купли-продажи;
• соблюдения права преимущественной покупки доли (ст. 250 ГК РФ).

Коммунальные и эксплуатационные вопросы

• Квартплата и ЖКУ. Собственник обязан оплачивать все услуги за каждую квартиру, даже если живёт только в одной; Исключение — вывоз ТКО (мусора): за непригодное к проживанию помещение можно подать заявление на перерасчёт [4].
• Единый лицевой счёт. При объединении квартир в одну техническую единицу можно оформить единый лицевой счёт, но это не обязательно. Каждая квартира может оставаться отдельным объектом учёта.
• Дом с двумя квартирами. Раньше такие дома не получали статус многоквартирных, но с 2023 года законодательство изменилось — они могут быть включены в программу капремонта и получить субсидии [5].

Налоговые последствия

1. НДФЛ при продаже. Если между датой приобретения и продажи прошло менее 3–5 лет, придётся уплатить 13 % с разницы между ценой продажи и ценой покупки (или 70 % кадастровой стоимости).
2. Налог на имущество. Ставка 0,1–0,3 % кадастровой стоимости применяется к каждой квартире. При наличии двух объектов льгота «за единственное жильё» не распространяется.
3. Вычет при покупке. Налоговый вычет 2 млн рублей предоставляется один раз в жизни, но его можно «распилить» на несколько объектов до исчерпания лимита.

Практические примеры

Пример 1. Объединение смежных квартир

Семья купила две смежные однокомнатные квартиры на одном этаже. После получения разрешения Мосжилинспекции (согласование межевания, пожарных выводов, санитарных норм) квартиры были технически объединены. В ЕГРН они остались двумя объектами, поэтому собственник платит налоги и коммуналку за две единицы, но проживает в одной большой квартире [6].

Пример 2. Продажа двух квартир одним договором

Два брата решили продать две смежные квартиры, оформленные на них в долях ½ каждая, одним договором. Сделка требовала нотариального согласия обоих и разрешения Министерства имущества Москвы, поскольку доли были несоразмерны площади [7].

Проверочный чек-лист для собственника двух квартир

• ✓ Убедитесь, что обе квартиры зарегистрированы в ЕГРН и у вас есть выписки.
• ✓ Проверьте налоговые уведомления: суммы начислений должны быть разными;
• ✓ Если планируете перепланировку, закажите техническое заключение БТИ и получите разрешение.
• ✓ При объединении квартир уточните, будет ли формироваться новый объект с новым кадастровым номером (это сбросит «стаж владения»).
• ✓ При продаже одной из квартир не забудьте подать декларацию 3-НДФЛ, если срок владения менее 3/5 лет.

Иметь две, три или больше квартир одновременно совершенно законно. Главное, грамотно оформить права собственности, своевременно платить налоги и коммунальные услуги, а при необходимости объединения или продажи соблюсти интересы всех участников и требования закона. При сложных вопросах (долевая собственность, объединение помещений, налоговые вычеты) рекомендуется консультироваться с кадастровым инженером и юристом по недвижимости.

Источники и судебная практика

1. Определение ВС РФ от № 70-КГ15-16, объединение квартир не прекращает право собственности.
2. Письмо ФНС России № 03-04-05/63467 от — срок владения квартирой по ЖСК исчисляется с даты акта приёма-передачи.
3. Журнал «Домклик», — совместная и долевая собственность: отличия и оформление.
4. Якутскэкосети, разъяснение о коммунальных платежах за непроживаемое жильё.
5. МБОУ «Лицей», — присвоение статуса многоквартирного дома зданиям с двумя квартирами.
6. «ПерепланировкаМос.ру», 2025 — пошаговая инструкция по объединению квартир.
7. ГБУ ЦСО Троицкий, — особенности продажи квартир с долевой собственностью.