Дата актуализации: 20 апреля 2026 г.

Содержание

1. Почему вопрос важен: «золотой акционер» в новостройке
2. Что говорит законодательство в 2026 г.
3. Позиция Верховного Суда РФ и ключевые судебные решения 2022–2025 гг.
4. Когда застройщик вправе голосовать
5. Когда застройщик не имеет права голоса
6. Как считают кворум и голоса
7. Практические рекомендации участникам ОСС

Почему вопрос важен: «золотой акционер» в новостройке

В свежих новостройках 2024–2026 гг. значительная часть помещений ещё не передана дольщикам. Если застройщик получает право голоса по всем этим площадям, он фактически становится «золотым акционером» и может одним решением:

• утвердить «своё» УК или ТСЖ,
• утвердить тарифы на содержание и ремонт,
• снять с повестки вопросы о проверке смет.

Расхождение судебной практики делает тему особенно острой.

Что говорит законодательство в 2026 г.

Ключевые нормативные акты:

• ЖК РФ, ст. 45–48 – порядок подготовки, проведения и голосования на ОСС;
• ЖК РФ, ст. 46 ч. 1 п. 1.1 – в течение одного года со дня ввода дома в эксплуатацию в ОСС могут участвовать лица, принявшие помещения по передаточному акту даже без регистрации права;
• Фед. закон № 218-ФЗ (ЕГРН) – момент перехода права собственности;
• Разъяснения Минстроя РФ (письмо от № 9338-ЧЧ/04) – при отсутствии записи в ЕГРН застройщик не признаётся собственником.

Позиция Верховного Суда РФ и ключевые судебные решения 2022–2025 гг.

Обобщённая правовая позиция ВС РФ (Постановление Пленума № 24 от )

«Застройщик вправе голосовать на общем собрании собственников вплоть до момента подписания акта приёма-передачи квартир дольщику».
Поэтому суд отказал в оспаривании решений ОСС, где кворум 98,4 % формировала именно застройщик.

Судебные дела 2023–2025 гг.

Когда застройщик вправе голосовать

• Квартиры числятся за застройщиком в ЕГРН (право собственности оформлено).
• Квартиры переданы по акту приёма-передачи, но права дольщиков ещё не зарегистрированы – в течение первого года после ввода дома в эксплуатацию (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
• Квартира не продана и не передана, но застройщик как собственник внесён в ЕГРН.

Когда застройщик не имеет права голоса

• Нет сведений в ЕГРН о праве собственности застройщика на конкретные помещения.
• Квартира уже передана дольщику по акту приёма-передачи и зарегистрирована за ним.
• Квартира была продана по ДДУ, право переходит к дольщику с момента гос-регистрации (ст. 551 ГК РФ).

Как считают кворум и голоса

Формула кворума 2026 г.:

Кворум = Σ(площадей помещений всех участников голосования) / Σ(площадей всех помещений МКД) ≥ 50%

• Если непроданные квартиры оформлены на застройщика – их площадь и голос учитываются.
• Если квартиры не оформлены на застройщика – их площадь не входит в кворум, а сам он не голосует.

Практические рекомендации участникам ОСС

Для жильцов и дольщиков

• Перед ОСС запросите выписку из ЕГРН на все непроданные квартиры – подтверждает/опровергает право застройщика.
• Если акт приёма-передачи подписан, а регистрация ещё не прошла – самостоятельно регистрируйтесь в ГИС ЖКХ как собственник (в течение 1-го года).
• Подавайте в суд в течение 3 месяцев с даты получения протокола ОСС, если голоса застройщика были незаконно учтены.

Для застройщика

• Оформляйте право собственности на непроданные помещения до даты начала подготовки ОСС – избегаете споров.
• В уведомлении о проведении ОСС чётко указывайте, что голосуете именно как собственник, приложите выписку из ЕГРН.
• Если квартиры переданы по акту, но не зарегистрированы, не включайте их в свою долю – иначе решение ОСС рискует быть оспорено.