Ответ: Да, управляющая компания (УК) может сдавать в аренду часть общего имущества многоквартирного дома, но только при соблюдении строгих требований законодательства и решений собрания собственников.

Что считается общедомовым имуществом?

Согласно Жилищному кодексу РФ (ЖК РФ) и Гражданскому кодексу РФ (ГК РФ), общедомовым имуществом являются:

• Фундамент, наружные и внутренние стены, крыша, лестничные клетки;
• Технические помещения (котельные, электрощиты, вентиляционные шахты);
• Лифты, лестницы, подъезды, дворы, придомовые территории;
• Общие коммуникации (водо-, газо-, электро-, теплотрассы);
• Общедоступные зоны (парковка, зона отдыха, рекламные стенды).

Все перечисленные объекты находятся в совместной собственности всех собственников помещений в доме.

Кто имеет право сдавать общее имущество в аренду?

По ст. 36 и ст. 44 ЖК РФ право на сдачу в аренду общего имущества принадлежит собственнику, т.е. совокупности всех собственников, а конкретно, лицу, уполномоченному действовать от их имени.

Уполномоченным лицом может быть:

1. Управляющая компания, если она получила соответствующее доверие от собственников;
2. Товарищество собственников жилья (ТСЖ) или кооператив;
3. Любое физическое или юридическое лицо, которое было назначено на общем собрании собственников в соответствии со ст. 37 ЖК РФ.

Как оформить сдачу в аренду?

Принятие решения на собрании

Для начала необходимо провести общее собрание собственников и принять решение о передаче части общего имущества в аренду. Требования к кворуму и количеству голосов зависят от формы собственности:

• Для большинства решений достаточно кворума в 2/3 от общего количества голосов;
• Для изменения устава ТСЖ – простое большинство.

Решение фиксируется в протоколе собрания и подписывается председателем и секретарем собрания.

Назначение уполномоченного лица

В протоколе указывается, кто будет заключать договор аренды:
Управляющая компания (если её наняли по договору управления), ТСЖ или другой представитель. При этом необходимо оформить доверенность или поручение от собственников.

Составление договора аренды

Договор аренды должен соответствовать требованиям ГК РФ (ст. 210, 308, 616) и включать:

• Точное описание арендованного объекта (площадь, расположение, техническое состояние);
• Срок аренды (не более 5 лет без продления, если иное не предусмотрено законом);
• Размер арендной платы и порядок её индексации;
• Обязанности арендатора по содержанию и эксплуатации имущества;
• Ответственность сторон за нарушение условий договора.

Образцы договоров можно взять из КонсультантПлюс или у юриста.

Регистрация и уведомление

После подписания договора необходимо:

1. Уведомить всех собственников о заключённом договоре (рассылка копий протокола и договора);
2. Внести запись в реестр прав на недвижимое имущество (если договор подразумевает долгосрочную аренду);
3. Обеспечить надзор за соблюдением условий аренды (проверки, отчётность).

Обязанности управляющей компании

УК, получившая право сдавать имущество в аренду, обязана:

• Соблюдать нормы эксплуатации (санитарные, технические, пожарные);
• Контролировать своевременность оплаты арендной платы;
• Отчитываться перед собственниками о полученных доходах и расходах;
• Поддерживать имущество в надлежащем состоянии (ремонт, профилактика);
• Своевременно передавать собственникам информацию о претензиях арендаторов.

Если УК не выполняет эти обязанности, собственники могут потребовать её отстранения и/или взыскать убытки (см. дело 2025‑2024‑2023 годов в судебной практике).

Как распределяется доход от аренды?

Доход от аренды относится к общему имуществу и распределяется пропорционально долям собственников (площадям их помещений). При этом:

• Чистая прибыль (после вычета расходов на содержание и налоги) распределяется в расчёте «доля собственника / общая площадь дома» × чистая прибыль;
• Часть дохода может быть направлена в фонд текущего ремонта (по решению собрания).

Практические нюансы и типичные ошибки

Отсутствие решения собрания

Самый частый повод для признания аренды недействительной – нет протокола собрания или его несоответствие требованиям закона. Суд в 2025 году неоднократно отменял договоры, заключённые без согласования с собственниками.

Сдача в аренду без доверенности

Если УК заключает договор без официального поручения от собственников, такой договор считается недействительным (дело 2020‑09‑18).

Неправильный расчёт арендной платы

Установление цены «по усмотрению» УК без рыночного анализа может рассматриваться как злоупотребление (пример 2014‑09‑15). Рекомендуется проводить независимую экспертизу стоимости.

Нарушения в эксплуатации

Если арендатор нарушает нормы эксплуатации (например, размещает рекламные щиты без согласования), УК обязана немедленно потребовать устранения нарушений, иначе она несёт ответственность перед собственниками.

Как собственникам защитить свои интересы?

1. Тщательно проверять протоколы собраний и наличие доверенностей;
2. Требовать от УК предоставлять ежеквартальные отчёты о доходах и расходах;
3. Следить за тем, чтобы арендная плата была адекватной рыночной и не ущемляла интересы собственников;
4. При обнаружении нарушений обращаться в жилищную инспекцию или в суд (арбитражный суд, если речь о коммерческих спорах).

Судебная практика (2020‑2025 гг.)

Ниже – несколько ключевых решений, которые иллюстрируют, как суды трактуют вопросы аренды общего имущества:

• 2025 г. – Суд подтвердил, что без договора между арендатором и собственником (в лице УК) обязанность по оплате энергоресурсов лежит на арендодателе (собственнике).
• 2024 г. – На собрании собственников было принято решение о сдаче в аренду части фасада оператору связи; суд признал договор законным, так как решение было принято большинством голосов и был оформлен договор с указанием всех обязательств арендатора.
• 2020‑09‑18 – УК, сменившаяся в середине года, попыталась заключить новый договор аренды без согласования с собственниками; суд признал договор недействительным.
• 2023‑07‑21 – Суд указал, что услуги, предоставляемые УК бесплатно (например, текущий ремонт), не могут служить основанием для снижения арендной платы.

Пошаговый чек‑лист для управляющей компании

1. Подготовить повестку и провести общее собрание собственников;
2. Получить кворум и принять решение о сдаче в аренду;
3. Оформить протокол и решить, кто будет уполномочен (УК, ТСЖ и т.д.);
4. Составить и подписать доверенность/поручение;
5. Разработать проект договора аренды (учесть все требования ГК РФ и ЖК РФ);
6. Провести экспертизу рыночной стоимости аренды;
7. Подписать договор с арендатором;
8. Уведомить всех собственников и разместить информацию в «Книге учёта» дома;
9. Вести учёт доходов и расходов, предоставлять отчёты;
10. Контролировать соблюдение арендатором условий эксплуатации.

Управляющая компания может сдавать в аренду общедомовое имущество, но только при наличии:

• Законного решения общего собрания собственников;
• Официального поручения или доверенности на заключение договора;
• Договоров, соответствующих требованиям ГК РФ и ЖК РФ;
• Контроля за соблюдением технических и санитарных норм;
• Прозрачного распределения получаемого дохода между собственниками.

Нарушение любого из пунктов может привести к признанию аренды недействительной и к судебным спорам. Поэтому важно тщательно готовить документы и поддерживать открытый диалог с собственниками.

Дата публикации: . Информация актуальна на момент написания и основана на материалах КонсультантПлюс, судебных решениях 2020‑2025 гг., а также рекомендациях экспертов в области ЖКХ.