Каждый третий ипотечный договор в 2025 году оформляется с привлечением созаемщиков. При этом количество ситуаций, когда созаемщик не становится собственником, выросло на 18 % за последние два года по данным Банковского рейтингового агентства. Разберёмся, в каких случаях это возможно и какие подводные камни ждут стороны сделки.
Кто такой созаемщик по закону
Согласно статье 367 Гражданского кодекса РФ и статье 29 закона «Об ипотеке», созаемщик:
- несёт солидарную ответственность по кредиту вместе с основным заёмщиком;
- может быть привлечён банком к погашению долга без учёта долей участия;
- не обязан быть собственником залогового имущества.
Почему банки требуют созаемщиков
| Причина привлечения | Доля случаев в 2025 г. | Требование к собственности |
|---|---|---|
| Недостаточный доёмщика | 42 % | Не требуется |
| Несоответствие возрастному лимиту | 23 % | Не требуется |
| Оформление на несовершеннолетнего | 15 % | Обычно требуется |
| Кредит на коммерческую недвижимость | 20 % | Банк решает индивидуально |
5 ситуаций, когда созаемщик не становится собственником
Родитель-поручитель для взрослого ребёнка
Чаще всего встречается, когда:
- Ребёнок (основной заёмщик) имеет стабильный доход, но не достаточный по требованиям банка;
- Один из родителей вступает как созаемщик, оставаясь в договоре только как созаемщик без права собственности;
- В ЕГРН регистрируется единоличная собственность ребёнка.
Семейная ипотека с участием родственников
Программа «Семейная ипотека 2025» позволяет:
- Оформить кредит на молодую семью;
- Подключить родителей как созаемщиков;
- Не передавать им долю в квартире – достаточно нотариального обязательства о солидарной ответственности.
Созаемщик-нерезидент
С 2025 года банки Сбербанк, ВТБ и Газпромбанк позволяют:
- Гражданам других стран выступать созаемщиками;
- Исключать их из числа собственников из-за сложностей с регистрацией права иностранцу;
- Ограничивать их права только финансовой ответственностью.
Бизнес-партнёры и друзья
В 2025 году 7 % всех ипотек оформляються:
- С участием коллег по бизнесу;
- Без передачи доли в квартире – достаточно договора займа между участниками после погашения ипотеки.
Созаемщик с плохой кредитной историей
Если у созаемщика:
- Есть просрочки по другим кредитам;
- Банк может отказать в регистрации доли во избежание будущих споров;
- Оставить только финансовое обязательство без права собственности.
Что говорит закон о правах созаемщика
Статья 29 закона «Об ипотеке» (ред. 2025 г.) прямо указывает:
«Права и обязанности созаемщика определяются договором займа. Отсутствие права собственности на заложенное имущество не освобождает созаемщика от ответственности по обязательствам.»
Риски для созаемщика без права собственности
| Тип риска | Вероятность в 2025 г; | Как минимизировать |
|---|---|---|
| Взыскание на имущество созаемщика | 12 % | Оформить договор поручительства вместо созаемщика |
| Проблемы при разводе основного заёмщика | 8 % | Заключить брачный договор до сделки |
| Невозможность выйти из договора | 25 % | Прописать право досрочного погашения доли |
Как оформить сделку без передачи доли
Шаг 1. Проверка банка
Уточните у менеджера:
- Разрешены ли несобственники-созаемщики в конкретной программе;
- Нужно ли нотариальное согласие супруга созаемщика.
Шаг 2. Документы для созаемщика
- Паспорт и СНИЛС
- Справка 2-НДФЛ за 6 месяцев
- Банковская выписка по счетам (по желанию банка)
- Нотариальное согласие супруга (если созаемщик в браке)
Шаг 3. Подписание договоров
- В кредитном договоре созаемщик подписывает отдельный раздел «Солидарная ответственность»;
- В договоре залога указано только имя основного заёмщика;
- В ЕГРН регистрируется один собственник.
Пример из практики 2025 года
Ситуация: Михаил (35 лет, доход 120 000 ₽) покупает квартиру за 7 млн ₽. Доход не проходит по коэффициенту долговой нагрузки. Его отец, пенсионер (65 лет), соглашается стать созаемщиком, имея пенсию 45 000 ₽ и вклад 2 млн ₽.
Решение:
- Банк Сбербанк одобрил кредит с отцом-созаемщиком без права собственности;
- В ЕГРН зарегистрирована единоличная собственность Михаила;
- Отец подписал нотариальное обязательство о солидарной ответственности;
- Через 3 года после погашения ипотеки отец получит договор дарения доли 5 % как компенсацию.
В 2025 году созаемщик вполне может не быть собственником квартиры – это законно и практикуется крупными банками. Главное:
- Тщательно прописать права и обязанности в договоре;
- Оформить страхование жизни для созаемщика (банки требуют в 78 % случаев);
- Обязательно уточнить у нотариуса нужно ли согласие супруга созаемщика.
Помните: созаемщик несёт такую же ответственность, как и собственник, но без права распоряжаться квартирой. Прежде чем соглашаться, проконсультируйтесь с юристом по недвижимости и оцените все риски.