Актуально на . Статус самозанятого (плательщика НПД — налога на профессиональный доход) позволяет легализовать доход от аренды жилья по минимальной ставке: 4 % при сдаче физлицу и 6 % при сдаче ИП или компании; Однако возникают вопросы: можно ли так сдавать чужую квартиру, если есть доверенность от родственника? Кто и как будет платить налоги? Какие подводные камни ждут собственника и доверенное лицо? Разбираемся по-порядку.

Краткий ответ ФНС

Согласно Письму Минфина от № 03-11-11/13226 и разъяснениям из Базы знаний ФНС по НПД:

• Да, жилое помещение можно сдавать по доверенности.
• Нет, налогоплательщиком по НПД не может быть доверенное лицо, если оно не является собственником.
• Налог (НПД или НДФЛ) платит тот, кто получил доход. То есть если деньги за аренду приходят на счёт доверенного лица, последнее признаётся налоговым агентом и обязано либо:
  • перечислить деньги собственнику и не вступать в НПД;
  • либо самостоятельно вступить в НПД, но тогда именно доверенное лицо формально становится арендодателем, а не просто «посредник».

Как работает механизм

Схема «собственник → доверенность → доверенное лицо»

1. Собственник оформляет генеральную доверенность, где чётко прописано право «сдавать жилое помещение в найм (аренду), заключать и расторгать договоры, получать арендную плату».
2. Доверенное лицо (например, сын, дочь, брат):
   • находит арендатора,
   • подписывает договор аренды от имени собственника,
   • получает деньги на свой счёт/карту.
3. Где возникает налоговое обязательство?
   

   Кто получил деньги	Что происходит с налогами
   Собственник (на его карту)	Собственник подключается к НПД и платит 4/6 % самостоятельно. Доверенность, лишь юр. инструмент.
   Доверенное лицо	Доверенное лицо может стать плательщиком НПД только если укажет себя в договоре как «арендодатель». Это фактически признаёт его получателем дохода.

Пример расчёта

Квартира сдаётся за 35 000 ₽ в месяц (420 000 ₽ в год). Годовой доход меньше льготного порога 600 000 ₽, поэтому:

• если доверенное лицо оформлено как плательщик НПД, оно платит 4 % × 420 000 = 16 800 ₽ в год;
• если деньги поступают собственнику, он тоже может подключиться к НПД и заплатить те же 16 800 ₽, получив «налоговый вычет» до 600 000 ₽ (по новым правилам 2024 г.).

Как правильно оформить доверенность

Форма и содержание

• Обязательно нотариальное удостоверение.
• Указать:
  1. Полные паспортные данные собственника и доверенного лица.
  2. Кадастровый номер квартиры.
  3. Явное право «сдавать в аренду (найм) жилое помещение, заключать договоры, получать плату».
  4. Срок действия (желательно не более 3 лет, чтобы не «замораживать» право собственника).
• Добавить пункт о праве открытия расчётного счёта и получения безналичных платежей.

Образец фразы для доверенности

«…уполномочиваю [ФИО доверенного лица, паспорт] от моего имени заключать, изменять и расторгать договоры найма (аренды) жилого помещения, расположенного по адресу: …, кадастровый № …, получать арендную плату наличными и/или на расчётный счёт, подписывать акты приёма-передачи, регистрировать договоры в Росреестре (при необходимости)…»

Договор аренды: кто подписывает

Налоги и взносы

НПД (налог на профессиональный доход)

• Ставка: 4 % — физлицо-арендатор, 6 % — ИП/организация.
• Срок уплаты: до 28 числа следующего месяца через «Мой налог».
• Льгота: до 600 000 ₽ в год доход можно задекларировать по льготной схеме 2024 г. (аннулирование НДФЛ).

Дополнительные налоги

Независимо от НПД собственник квартиры продолжает платить:

• Налог на имущество 0,1–2 % от кадастровой стоимости (ст. 406 НК РФ).
• Если квартира не в ЕГРН как «жилое помещение», может применяться повышающий коэффициент.

Типовые ошибки и риски

Пошаговая инструкция «Сдам квартиру через доверенность»

1. Собственник:
   • Подготовьте паспорт, правоустанавливающие документы, кадастровый паспорт.
   • Нотариус оформляет генеральную доверенность (≈ 1 500–2 500 ₽).
2. Доверенное лицо:
   • Регистрируется в «Мой налог» (при желании стать плательщиком НПД).
   • Заключает договор аренды от имени себя (если самозанят) либо от имени собственника.
   • Ежемесячно формирует чеки в приложении и оплачивает налог.
3. Арендатор:
   • Подписывает договор, оплачивает жильё.
   • Получает кассовый чек или платёжку (если арендодатель самозанят).

Частые вопросы (FAQ)

• Главное правило: налог платит тот, кто фактически получает арендную плату. Доверенность, лишь инструмент.
• Самозанятый может сдавать квартиру родственников, если он:
  • указан в договоре как арендодатель,
  • оформил НПД,
  • получает деньги на свой счёт,
  • имеет нотариальную генеральную доверенность.
• Если собственник хочет сам платить налог, доверенному лицу достаточно «управляющей» доверенности без права получения денег.

Следите за обновлениями: с 2027 г. планируется повышение льготного порога до 1 млн ₽ и возможность совмещения НПД с патентом для аренды жилья.