Самозанятые (физические лица, работающие без регистрации в качестве ИП) активно используют аренду коммерческих площадей – офисов, мастерских, складов, торговых точек․ Однако у них возникают вопросы:
- Разрешено ли им заключать договор аренды нежилого помещения?
- Какие налоговые обязательства возникают?
- Нужно ли регистрировать договор в Росреестре?
- Какие риски и преимущества есть у такого решения?
Правовая возможность аренды для самозанятых
Согласно пункту 1 статьи 650 Гражданского кодекса РФ арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование (или во временное пользование) арендатору нежилое помещение․ Закон не ограничивает круг лиц, которые могут быть арендатором: это может быть как юридическое лицо, так и физическое лицо – в т․ч․ и самозанятый․
Таким образом, с точки зрения гражданского права, самозанятый имеет полное право заключать договор аренды нежилого помещения․ Ограничения могут появляться только из налогового и бухгалтерского законодательства, о чём будет речь ниже․
Налоговый режим самозанятых и аренда недвижимости
Какой доход считается «доходом от аренды»?
Объектом налогообложения признаются доходы от реализации товаров, работ, услуг и имущественных прав․ Аренда недвижимости относится к категории имущественных прав․ Поэтому арендные платежи, получаемые арендодателем, подпадают под налогообложение․
Самозанятый как арендатор
Если самозанятый платит арендную плату, то он не обязан удерживать НДФЛ с этой суммы – удержание производится только с доходов арендодателя (если тот не является самозанятым)․ Самозанятый в этом случае просто учитывает расход на аренду в своей схеме налогообложения НПД (налог на профессиональный доход) как расход, уменьшающий налогооблагаемую базу․
Налог на профессиональный доход (НПД) и арендные расходы
Ставка НПД – 4 % (для физических лиц, оказывающих услуги физическим лицам) и 6 % (для юридических лиц)․ При расчёте налога самозанятый может уменьшить базу на документированные расходы, включая арендную плату, если арендодатель выдал ему чек/квитанцию, а сам арендатор оформил договор аренды․
Нужен ли НДФЛ у арендодателя?
Если арендодатель – физическое лицо, не являющееся самозанятым, он обязан удержать НДФЛ (13 % или 15 % в зависимости от дохода) с арендных выплат и перечислить его в бюджет․ Самозанятый в этом случае выступает как налоговый агент․
Регистрация договора аренды в Росреестре
Согласно практике, договор аренды нежилого помещения в здании подлежит обязательной регистрации в Росреестре только в следующих случаях:
- Если срок аренды превышает 1 год;
- Если предмет аренды – земельный участок, а договор заключён на срок более 3 лет;
- Если в договоре предусмотрено право субаренды, передача прав собственности или иные существенные ограничения․
Для большинства самозанятых, которые берут в аренду офис или небольшую мастерскую на срок до 12 мес․, регистрация не требуется․ Однако в любом случае рекомендуется:
- Составить письменный договор с указанием всех обязательных реквизитов;
- Получить у арендодателя акт приема‑передачи помещения;
- Сохранить копии всех платежных документов (квитанции, банковские выписки)․
Пошаговая инструкция: как самозанятому арендовать нежилое помещение
- Определить требования к помещению: площадь, местоположение, инфраструктура, наличие коммуникаций․
- Подобрать варианты через онлайн‑платформы, агентства недвижимости или напрямую у собственников․
- Провести осмотр и уточнить условия (срок аренды, размер арендной платы, порядок индексации, коммунальные платежи)․
- Согласовать договор:
- Указать полные реквизиты сторон (ФИО, ИНН, паспортные данные самозанятого, данные арендодателя)․
- Определить объект (адрес, площадь, назначение)․
- Установить срок аренды и порядок продления․
- Включить пункт о выдаче чека/квитанции за арендную плату․
- Подписать договор и получить акт приёма‑передачи․
- Оплатить аренду банковским переводом (для получения подтверждающего документа)․
- Учитывать расходы в налоговой декларации по НПД:
- Внести арендную плату в раздел «расходы», приложив копию договора и платежных документов․
- При расчёте налога использовать ставку 4 % или 6 % в зависимости от контрагента․
- Если срок аренды > 12 мес․, зарегистрировать договор в Росреестре (подать заявление, оплатить госпошлину)․
Плюсы и минусы аренды нежилого помещения самозанятым
| Плюсы | Минусы |
|---|---|
|
|
Часто задаваемые вопросы (FAQ)
Нужно ли платить налог на имущество за арендуемое помещение?
Налог на имущество уплачивает собственник (арендодатель)․ Арендатор (в т․ч․ самозанятый) налог не платит․
Можно ли арендовать помещение у физического лица‑самозанятого?
Да, но при этом арендодатель обязан удержать НДФЛ с арендных платежей и перечислить его в бюджет․
Как оформить арендную плату, если арендодатель не предоставляет чек?
Рекомендуется требовать от арендодателя квитанцию/акт приема‑передачи и оплачивать банковским переводом, чтобы иметь подтверждение расходов․
Можно ли использовать арендованное помещение для личных нужд?
Коммерческое имущество (нежилое) предназначено для предпринимательской деятельности․ Использование его в личных целях может привести к пересмотру налоговых вычетов и возникновению штрафов․
Самозанятый может свободно арендовать нежилое помещение и использовать его для своей профессиональной деятельности․ Главное – правильно оформить договор, вести учёт расходов и выполнять налоговые обязательства․ При соблюдении этих условий аренда станет надёжным инструментом для развития бизнеса, не требующим регистрации ИП․
Если у вас остались вопросы по конкретным ситуациям (например, аренда у юридического лица, субаренда, или необходимость регистрации в Росреестре), рекомендуется проконсультироваться с юристом или налоговым специалистом․