Объекты незавершённого строительства (ОНС) регулярно становятся предметом сделок, залога или переоформления прав. Одним из ключевых вопросов в этих процессах является возможность постановки такого объекта на кадастровый учёт. Ниже разберёмся, при каких условиях это возможно, какие документы потребуются и какие нюансы могут возникнуть на практике.
Что считается объектом незавершённого строительства
ОНС, это здание, сооружение или помещение, строительство которого:
- начато;
- еще не завершено;
- признано объектом капитального строительства (имеет фундамент, несущие конструкции и т.д.).
Признаётся ли объект незавершённым, устанавливает заказчик или технический заказчик, а также подтверждается техническим заключением.
Законодательная основа
Постановка ОНС на кадастровый учёт регулируется:
- Федеральным законом № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»;
- Постановлением Правительства РФ № 1221 от ;
- Приказом Минэкономразвития № 953.
Согласно этим актам, ОНС может быть поставлен на кадастровый учёт, если он существует в натуре и имеет хотя бы часть несущих конструкций.
Необходимые документы
- Технический план, подготовленный кадастровым инженером.
- Свидетельство о праве собственности (или договор аренды) на земельный участок, на котором располагается ОНС.
- Разрешение на строительство (если требуется).
- Акт ввода в эксплуатацию не требуется — объект ещё не достроен.
- Разрешение органа местного самоуправления (в случае, если объект возводится без разрешения на строительство).
Пошаговая процедура постановки ОНС на кадастровый учёт
Шаг 1: Подготовка технического плана
Кадастровый инженер выезжает на объект, фиксирует геометрию, фотофиксацию и составляет технический план в форме XML, соответствующий требованиям ФГИС ЕГРН.
Шаг 2: Подача заявления в Росреестр
Заявление подаётся:
- через МФЦ;
- в электронном виде по системе «Госуслуги»;
- лично в территориальном отделении Росреестра.
Шаг 3: Проверка и внесение сведений в ЕГРН
Срок — 7 рабочих дней с момента регистрации заявления. После положительного решения объект получает кадастровый номер.
Особые случаи и практические нюансы
5.1 Отсутствие разрешения на строительство
Если объект начал строиться без разрешения, постановка на учёт возможна, но при последующем вводе в эксплуатацию потребуется узаконить самострой (ст. 222 ГК РФ) через суд или комиссию при муниципалитете.
5.2 Продажа ОНС
При продаже ОНС покупатель регистрирует переход прав в Росреестре. Если объект уже поставлен на кадастровый учёт, транзакция проходит как при обычной недвижимости. Если нет — потребуется сначала оформить кадастровый учёт.
5.3 ОНС в долевом строительстве
Застройщик может вносить объект на кадастровый учёт как объект незавершённого строительства, а после сдачи — менять статус на «завершённое строение».
Частые ошибки и как их избежать
| Ошибка | Как избежать |
|---|---|
| Неверные геометрические параметры в техническом плане | Проверяйте замеры кадастрового инженера и требуйте корректировок до подачи |
| Отсутствие прав на землю | Убедитесь, что участок оформлен в собственность или в аренде на срок не менее строительства |
| Несоответствие разрешительной документации | Сравните проект с фактическим строением: внесите изменения до подачи заявления |
Объект незавершённого строительства может быть поставлен на кадастровый учёт при наличии технического плана и прав на землю. Это открывает возможности для продажи, залога и участия в долевом строительстве. Важно грамотно подготовить документы и учесть специфику вашего случая — тогда регистрация пройдёт без задержек и судебных споров.
Если у вас остались вопросы, обратитесь к кадастровому инженеру или специалисту по недвижимости, чтобы получить персональную консультацию.