Кажется, что дарение недвижимости близким людям — простая процедура․ Ситуация усложняется, когда даритель — нерезидент РФ, а одаряемый — резидент․ Вопросы возникают сразу:
- облагается ли такой дар НДФЛ;
- нужно ли подавать декларацию 3-НДФЛ;
- какие риски ждут обе стороны․
Кто считается нерезидентом по закону РФ
Согласно ст․ 207 НК РФ, налоговый резидент, это физлицо, фактически находившееся в России не менее 183 календарных дней в течение 12 подряд идущих месяцев․ Если человек провёл за пределами РФ 184 дня и более, он становится нерезидентом, даже если гражданство РФ у него сохраняется․
Может ли нерезидент дарить квартиру резиденту: право, а не налог
Гражданский кодекс разрешает дарение любому лицу независимо от гражданства или статуса․ Следовательно, даритель-нерезидент вправе подарить квартиру резиденту․ Дальнейшее регулируется НК РФ и письмами Минфина․
Шаг 1․ Оформление договора дарения
- Договор заключается в простой письменной форме и подлежит обязательному нотариальному удостоверению (п․ 2 ст․ 574 ГК РФ)․
- Если квартира находится в ипотеке, нужно согласие банка․
- После нотариуса — регистрация перехода права в Росреестре․
Шаг 2․ Кто и какой налог платит
Одаряемый-резидент
| Кто дарит | Родство | Налог | Декларация 3-НДФЛ |
|---|---|---|---|
| Нерезидент | Близкий родственник (родитель, супруг, дети, внуки, полнородные/неполнородные братья-сёстры) | 0 % (освобождено по п․ 18․1 ст․ 217 НК РФ) | Не подаётся |
| Нерезидент | Дальний родственник или посторонний | 13 % от рыночной/кадастровой стоимости (по правилам ст․ 214․10 НК РФ) | Подаётся до 30 апреля следующего года |
Даритель-нерезидент
Налог не платится: даритель не получает доход, а значит, база для НДФЛ отсутствует․
Риски и нюансы
Стоимость в договоре и налоговая оценка
Если стороны занижают цену, налоговая вправе доначислить НДФЛ исходя из кадастровой стоимости × 0,7 (ст․ 214․10 НК РФ)․
Банковский контроль
Если квартира была куплена нерезидентом на валютные средства из-за рубежа, после дарения новый владелец не может автоматически продать её и вывести валюту: потребуется доказать легальность происхождения денег при покупке․
УФМС и миграционные ограничения
Нерезиденту для подписания договора нужно действующее разрешение на пребывание в РФ (виза или миграционная карта)․ Без него нотариус не удостоверит документ․
Чек-лист: что делать сторонам
- Нерезиденту (дарителю):
- подготовить паспорт, правоустанавливающие документы, выписку ЕГРН;
- получить нотариально заверенный договор дарения;
- подать заявление в Росреестр через МФЦ или онлайн․
- Резиденту (одаряемому):
- если родство не близкое — до 30 апреля следующего года подать 3-НДФЛ;
- до 15 июля того же года уплатить 13 % налога;
- в случае спора со стоимостью — заказать независимую оценку․
Практический пример
Ситуация: Тётя — гражданка Казахстана, в 2024 году прожила в РФ 120 дней, значит, нерезидент․ Дарит квартиру в Москве племяннику — резиденту РФ․
- Родство: тётя и племянник, не близкие родственники․
- Налог: племянник платит 13 % от рыночной стоимости квартиры, минимум от 0,7 кадастровой․
- Сроки: подать 3-НДФЛ до , уплатить налог до ․
Нерезидент может без ограничений подарить квартиру резиденту․ Тонкости возникают только с налогами: если даритель не является близким родственником, одаряемый платит 13 %․ При близком родстве налог 0 %, декларация не требуется․ Остальные вопросы — стоимость, нотариат, миграционный контроль — решаются стандартно․