— Индивидуальные предприниматели (ИП) нередко сталкиваются с вопросом: можно ли получить имущественный налоговый вычет по НДФЛ при покупке недвижимости, если деятельность ведётся в статусе ИП? Ответ неоднозначен и зависит от того, какую систему налогообложения предприниматель выбрал, а также от наличия «белого» дохода, облагаемого по ставке 13% (с — 13/15% прогрессивная шкала). Ниже — подробный разбор всех возможных ситуаций и свежие изменения 2026 года.
Кратко о главном: что изменилось в 2026 году
- Лимит вычета по-прежнему составляет 2 000 000 ₽ на покупку и 3 000 000 ₽ на проценты по ипотеке, но в Госдуме обсуждается предложение Миронова повысить лимит в 2,5 раза (до 5 млн ₽). Это предложение пока не вошло в закон.
- Новый сервис на Госуслугах позволяет подать онлайн-заявление на вычет без личного визита в ИФНС.
- Формат декларации 3-НДФЛ обновлён: в разделе «Имущественные вычеты» появились новые коды строк (031-033).
- Срок камералки сокращён до 1 месяца при подаче через Госуслуги.
Когда ИП вообще может получить вычет
ИП на ОСНО (общей системе)
Если ИП остаётся налоговым резидентом РФ и получает доход, облагаемый по ставке 13/15%, то он имеет полное право на вычет наравне с обычными физлицами. Доход может быть как от предпринимательской деятельности, так и от трудовых отношений или аренды.
ИП на УСН, ЕСХН, ПСН, АУСН
Специальные режимы освобождают ИП от уплаты НДФЛ с предпринимательских доходов, значит имущественный вычет «с горячих» УСН-доходов» не формируется. Однако:
- Если ИП одновременно работает по трудовому договору или сдаёт квартиру физлицам на общих основаниях, то НДФЛ с таких сумм допускается к возврату.
- Если ИП закрывается и в следующем году переходит на ОСНО, он может «перенести» неиспользованный остаток вычета на новый период.
Пошаговая инструкция для ИП-«основника»
- Шаг 1. Подтвердите статус налогового резидента (183+ дней в году).
- Шаг 2. Соберите пакет документов:
- ДКП/ДДУ, акт приёма-передачи, ЕГРН-выписка.
- Платёжные документы: банковские выписки, расписки, чеки.
- Справка 2-НДФЛ от работодателя (если есть дополнительный доход).
- Декларация 3-НДФЛ (форма 2026 года).
- Шаг 3. Выберите способ подачи:
- Онлайн через личный кабинет ИП на gosuslugi.ru (новый сервис).
- Лично в ИФНС или через представителя по доверенности.
- Шаг 4. Дождитесь возврата: средний срок зачисления на карту, 30–45 дней.
Расчёт примера
Условия: ИП на ОСНО купил квартиру в 2026 году за 4 500 000 ₽, из них 2 000 000 ₽ оформлены как ипотека. Годовой доход предпринимателя от ОСНО составил 1 200 000 ₽.
- Максимально возможный вычет: 2 000 000 ₽ × 13% = 260 000 ₽.
- Вычет по процентам: до 390 000 ₽, но фактические проценты за первый год составили 150 000 ₽ → возврат 13% = 19 500 ₽.
Частые ошибки ИП
| Ошибка | Почему важно |
|---|---|
| Подать заявление на УСН-доходах | НДФЛ не платится → вычета нет. |
| Не учитывать супруга(у) | Супруги могут делить вычет в любых пропорциях. |
| Забыть о 3-летнем сроке | Заявление можно подать в течение 3 лет после покупки, но не позже. |
Что делать, если предложение о росте лимита примут?
В случае одобрения законопроекта (5 млн ₽ вместо 2 млн ₽) льгота будет распространяться только на новые сделки, заключённые после даты вступления закона в силу. Старые вычеты «досчитаны» по старому лимиту.
ИП может вернуть НДФЛ при покупке квартиры, но только при наличии дохода, облагаемого по ставке 13/15%. Спецрежимы (УСН, ЕСХН, ПСН и др.) не «отменяют» вычет, но требуют альтернативный источник дохода. Актуальные изменения 2026 года (онлайн-сервисы, новые коды строк) делают процедуру быстрее и проще, а возможное повышение лимита пока остаётся лишь обсуждаемой инициативой.
Полезные ссылки:
Официальный сайт ФНС России
Портал Госуслуг (услуга «Получить налоговый вычет»)