В 2025–2026 годах правила налогообложения доходов от продажи недвижимости претерпели ряд изменений․ Ниже — разбор пошаговый: кто, когда и сколько должен заплатить государству, если вы продаёте именно долю в квартире․

Кратко о главном

• Налог платится не всегда — многое зависит от срока владения․
• Ставка НДФЛ может быть 13 %, 15 % или 30 %․
• Долю можно продать как физически, так и «по бумагам» — налоговые последствия разные․

В каких случаях возникает обязанность платить НДФЛ

Минимальный срок владения

С действует единое правило:

• 3 года — если доля получена:
  • в наследство или по договору дарения от близкого родственника;
  • в ходе приватизации;
  • по договору пожизненного содержания․
• 5 лет — во всех остальных случаях (покупка, обмен, вступление в наследство от «чужого» и т․ д;)․

Если вы владеете долю меньше указанных сроков — налог платится․
Если больше — освобождение․

Как считается срок

1. Для доли, выделенной в натуре (оформлена отдельная кадастровая выписка) — от даты регистрации права собственности на долю․
2. Для доли в счёт долгов, полученной в рамках раздела имущества супругов — от даты первоначальной регистрации квартиры на любого из супругов․

Размер налога

Ставка НДФЛ в 2025–2026 гг․

Что считается налогооблагаемой базой

База = Цена продажи доли − вычеты․
Минимальная база ограничена: не может быть меньше 70 % кадастровой стоимости доли (п․ 5 ст․ 214․10 НК РФ)․

Как уменьшить налог

Вариант 1: Имущественный вычет

Фиксированный вычет — 1 000 000 руб․ на весь объект (а не на долю)․
Если квартира продана целиком, а доля — 1/3, то вычет делится пропорционально․
Пример:

• Продали долю (1/3) за 2 500 000 руб․
• Вычет = 1 000 000 × 1/3 ≈ 333 333 руб․
• Налогооблагаемая база = 2 500 000 − 333 333 = 2 166 667 руб․
• НДФЛ = 2 166 667 × 13 % ≈ 281 667 руб․

Вариант 2: Документальные расходы

Можно вычесть фактические расходы на покупку этой же доли + расходы на оформление (ипотечные проценты, нотариус, росреестр)․
Важно: чеки, договоры, выписки должны быть сохранены․

Пример:

• Купили долю за 1 800 000 руб․
• Продали за 2 500 000 руб․
• Налогооблагаемая база = 2 500 000 − 1 800 000 = 700 000 руб․
• НДФЛ = 700 000 × 13 % = 91 000 руб․

Как подать декларацию и заплатить

1. До 30 апреля следующего за продажей года подать 3-НДФЛ в ИФНС по месту регистрации․
2. До 15 июля оплатить сумму налога․
3. Если доля продана через ипотечный банк или нотариуса, они могут выступать налоговыми агентами и удержать НДФЛ сразу․

Частые ошибки

• Не учтён 70 % кадастровой стоимости — налоговая пересчитает и дополнительно начислит пени․
• Забыли указать долю в 3-НДФЛ, штраф 20 % от неуплаченного налога․
• Нерезиденты не учли 30 % ставку — переплачивают или получают требование об уплате недоимки․

Важно: налоговый кодекс изменяется․ Всегда сверяйте даты регистрации права, кадастровую стоимость и суммы по актуальным данным из Росреестра и своего ИФНС․

Если остались вопросы — обратитесь к квалифицированному налоговому консультанту или в официальную справочную Службы ФНС России․