Вопрос о том, может ли индивидуальный предприниматель (ИП) заниматься строительством жилых домов и их последующей продажей, часто возникает у начинающих бизнесменов, желающих выйти на рынок недвижимости. Ответ зависит от ряда факторов: выбранной системы налогообложения, наличия необходимых лицензий, соблюдения строительных и градостроительных норм, а также от особенностей налогообложения (НДС, УСН и пр.). В статье мы подробно разберём, какие правовые и налоговые требования предъявляются к ИП‑строителям, какие риски существуют и как правильно оформить деятельность.

Правовой статус ИП в сфере строительства

Общие положения

Индивидуальный предприниматель – это физическое лицо, зарегистрированное в качестве предпринимателя в соответствии с Гражданским кодексом РФ и Налоговым кодексом РФ. ИП имеет право заниматься любой экономической деятельностью, если она не запрещена законом и если получена необходимая лицензия (если лицензия требуется).

Лицензирование строительных работ

Согласно Федеральному закону № 384‑ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности», строительство зданий и сооружений подлежит лицензированию в следующих случаях:

• выполнение строительных, монтажных, реконструкционных и ремонтных работ, которые относятся к категории «строительные работы»;
• строительство объектов, требующих особых технических решений (например, высотные здания, объекты с повышенными требованиями к пожарной безопасности).

Для получения лицензии ИП должен:

1. Иметь квалифицированных специалистов (архитекторы, инженеры, проектировщики) с соответствующими дипломами;
2. Обеспечить наличие необходимого оборудования и финансовой гарантии (страхование ответственности перед третьими лицами);
3. Подать заявление в лицензирующий орган (обычно региональное управление Росстройнадзора).

Требования к земле и градостроительному плану

Строительство жилых домов возможно только на земельных участках, предназначенных для жилой застройки. Необходимо получить:

• разрешение на ввод в эксплуатацию;
• разрешение на строительство, выдаваемое органами местного самоуправления в соответствии с Градостроительным кодексом РФ;
• выполнить все требования по санитарно-эпидемиологическому надзору, пожарной безопасности и энергоэффективности.

Налоговый режим ИП‑строителя

Выбор системы налогообложения

ИП может выбирать одну из следующих систем:

• Упрощённая система налогообложения (УСН) – «доходы» (6 %) или «доходы минус расходы» (15 %);
• Патентная система (для определённых видов деятельности, но строительство в патент не включён);
• Общая система налогообложения (ОСН) – НДС, налог на прибыль.

Для строительных компаний часто выбирают УСН, так как упрощает расчёт налогов и уменьшает налоговую нагрузку.

НДС при УСН: важный нюанс 2025‑2026 годов

Согласно обсуждению на форуме «Бухгалтер Онлайн» (вопрос №814541), ИП, применяющий УСН «доходы», может быть обязано уплачивать НДС по ставке 5 % при продаже построенных домов, если он:

1. является плательщиком НДС (по желанию ИП может стать плательщиком НДС, подав заявление в налоговый орган);
2. осуществляет строительство и продажу недвижимости в объёме, превышающем 2 млн рублей в год (порог, после которого обязательна регистрация в качестве плательщика НДС).

Если ИП не регистрируется как плательщик НДС, то при реализации домов НДС не начисляется, но в этом случае ИП не может претендовать на вычет входного НДС по материалам и услугам, использованным в строительстве.

Ставка 5 % применяется к объектам жилой недвижимости, построенной после 1 января 2025 года, согласно Федеральному закону от 21 июля 2023 г. № 254‑ФЗ «О ставках налога на добавленную стоимость».

Пример расчёта налога

Если ИП решит не становиться плательщиком НДС, то к выручке будет начислен только УСН 6 % – 900 000 руб;

Плюсы и минусы строительства домов ИП

Преимущества

• Гибкость управления. ИП может быстро принимать решения без согласования с советом директоров.
• Низкие административные расходы. Нет необходимости вести бухгалтерию крупной компании, упрощённые формы отчётности.
• Упрощённый налоговый режим. При УСН «доходы» налог составляет 6 % от выручки, а при «доходы‑расходы» – 15 % от прибыли.
• Возможность выбора налоговой стратегии. Можно стать плательщиком НДС, если выгоднее вычитать входной НДС.

Недостатки

• Ответственность ИП – неограниченная. В случае долгов кредиторы могут требовать личное имущество.
• Ограниченные возможности привлечения инвестиций (нет акций, ограниченный доступ к банковскому кредитованию).
• Требуется наличие лицензии, что иногда усложняет старт.
• При росте объёмов строительства ИП может превысить лимит 150 млн руб. годовой выручки, после чего придётся переходить на ОСН.

Пошаговый план открытия ИП‑строительной компании

1. Регистрация ИП. Подача заявления через ФНС (либо через портал Госуслуги). Выбор системы налогообложения (рекомендовано УСН «доходы»).
2. Получение лицензии на строительные работы. Сбор пакета документов (квалификация персонала, финансовые гарантии, оборудование) и подача в региональный орган Росстройнадзора.
3. Выбор и покупка земельного участка. Проверка кадастровой информации, согласование с муниципальными органами, получение разрешения на строительство.
4. Разработка проекта дома. Заказ у лицензированных архитектурных и инженерных фирм, согласование проекта в органах архитектурного контроля.
5. Получение разрешения на строительство. Подача проекта в муниципалитет, получение разрешения и выдача строительных чертежей.
6. Строительство. Осуществление работ в соответствии с проектом и нормативами, ведение строительного журнала.
7. Сдача дома в эксплуатацию. Получение акта ввода в эксплуатацию, оформление прав собственности на будущих владельцев.
8. Продажа и налоговый расчёт. Оформление договоров купли‑продажи, расчёт УСН и (при необходимости) НДС, сдача налоговой декларации.

Судебная практика и рекомендации адвокатов

Согласно материалу «Все Адвокаты» (вопрос от 16 марта 2026 г.), судебные споры часто возникают из‑за:

• некорректного оформления лицензий;
• отсутствия разрешения на строительство;
• неправильного расчёта НДС при продаже готовых объектов.

Эксперты советуют:

1. Тщательно проверять соответствие проекта требованиям градостроительного плана;
2. Вести полную документацию расходов (чтобы иметь возможность перейти на УСН «доходы‑расходы» и уменьшить налогооблагаемую базу);
3. При планировании продаж домов в 2025‑2026 гг. оценить выгоду от регистрации в качестве плательщика НДС (вычет входного НДС может существенно снизить себестоимость строительства).

ИП имеет полное право заниматься строительством жилых домов и их последующей продажей, однако для этого необходимо выполнить несколько обязательных условий:

• получить лицензию на строительные работы;
• обеспечить соответствие земельного участка и проекта градостроительным и техническим требованиям;
• правильно выбрать систему налогообложения и, при необходимости, стать плательщиком НДС с учётом ставки 5 % для жилой недвижимости, введённой в 2025 году;
• вести тщательный учёт расходов и доходов, чтобы минимизировать налоговую нагрузку.

При соблюдении всех требований ИП может успешно конкурировать на рынке недвижимости, получая преимущества гибкости и упрощённого налогообложения. Однако следует помнить о персональной ответственности и возможных рисках, связанных с лицензированием и финансовой отчётностью.

Дата публикации: