Вопрос о том, может ли иностранный гражданин оформить дарение (подарок) недвижимости в пользу российского гражданина, становится всё более актуальным. С 2025 года в России вступили в силу новые правила оформления дарения недвижимости, которые ужесточили процесс и сделали его более формализованным. В этой статье мы разберём, какие правовые нормы регулируют дарение, какие ограничения существуют для иностранных доноров и какие шаги необходимо выполнить, чтобы передать квартиру без проблем.

Что такое дарение в российском праве?

Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации (часть вторая), глава 32 дарение – это безвозмездная передача одним лицом (дарителем) другому лицу (одаряемому) в собственность вещи либо имущественного права (например, права требования). Для недвижимости дарение считается сделкой, которая подлежит государственной регистрации в Росреестре.

• Безвозмездность – даритель не получает встречного вознаграждения.
• Согласие сторон – обе стороны должны добровольно согласиться на сделку.
• Форма договора – договор дарения недвижимости должен быть заключён в письменной форме и заверен нотариусом (с 2025 года).

Почему важна нотариальная форма?

С 1 января 2025 года в России действует требование о нотариальном удостоверении договора дарения недвижимости. По заявлению главы управления Росреестра по Иркутской области Виктора Жердева, без нотариального заверения Росреестр откажет в регистрации такой сделки. Это правило распространяется как на российских, так и на иностранных дарителей.

Правовой статус иностранного гражданина в России

Иностранный гражданин, находясь в России или за её пределами, может быть собственником недвижимости, если это не запрещено международными договорами и российским законодательством. Основные положения:

1. Право собственности – Иностранный гражданин может владеть жилой, коммерческой и иной недвижимостью в России, если иное не установлено федеральным законом.
2. Ограничения – Запрещено приобретать земельные участки в сельской местности, а также объекты, находящиеся в стратегически важных зонах (военные, оборонные объекты). Для жилой квартиры никаких дополнительных ограничений нет.
3. Наличие ИНН – Для регистрации любой сделки с недвижимостью иностранцу необходимо получить индивидуальный налоговый номер (ИНН) в России.

Возможен ли подарок от иностранца россиянину?

Ответ однозначный – да, подарок (дарение) квартиры от иностранного гражданина россиянину возможен, но при соблюдении ряда формальностей:

• Договор дарения должен быть нотариально заверен в России.
• Иностранный даритель обязан иметь действующий ИНН и, при необходимости, зарегистрировать свои полномочия в России (например, оформить доверенность).
• Одаряемый (российский гражданин) также должен предоставить все документы, требуемые Росреестром (паспорт, ИНН, выписку из ЕГРН и т.п.).
• Необходимо уплатить госпошли за регистрацию и, в случае необходимости, налог на дарение (если даритель – нерезидент).

Пошаговая процедура дарения квартиры иностранным гражданином

Шаг 1. Подготовка документов у дарителя

• Паспорт иностранного гражданина.
• Выписка из реестра прав на квартиру (выписка из ЕГРН).
• Свидетельство о праве собственности (если квартира приобретена в браке – согласие супруга).
• Индивидуальный налоговый номер (ИНН) в России (получается в налоговой службе по месту регистрации либо через МФЦ).
• Справка об отсутствии задолженностей по налогам и сборам (можно запросить в ФНС).

Шаг 2. Оформление договора дарения

1. Составление проекта договора дарения (можно воспользоваться образцами, доступными в интернете).
2. Выбор нотариуса, зарегистрированного в России, который имеет право работать с иностранными клиентами. Нотариус проверит:
   • Подлинность паспорта и ИНН.
   • Отсутствие ограничений на объект недвижимости.
   • Отсутствие обременений (ипотека, арест и т.д.).
3. Подписание договора в присутствии нотариуса. Нотариус ставит подпись и печать, а также выдает оригинал договора и копию.

Шаг 3. Оплата госпошлины и, при необходимости, налога на дарение

• Госпошлина за регистрацию перехода права собственности в Росреестре составляет 0,1 % от кадастровой стоимости квартиры, но не менее 1 000 рублей.
• Если даритель — нерезидент, налог на дарение может быть применён в размере 13 % от рыночной стоимости (по ставкам, действующим для физических лиц‑нерезидентов). Налог уплачивается в ФНС по месту нахождения получателя.

Шаг 4. Подача документов в Росреестр

Для регистрации перехода права собственности необходимо предоставить в Росреестр следующий пакет:

1. Нотариально заверенный договор дарения.
2. Копия паспорта и ИНН дарителя и одаряемого.
3. Выписка из ЕГРН (текущий статус квартиры).
4. Квитанция об уплате госпошлины.
5. Квитанция об уплате налога на дарение (если применимо).
6. Согласие супруга (если квартира находится в совместной собственности).

Документы подаются в МФЦ или в многофункциональный центр (МФЦ) по месту нахождения квартиры. После проверки регистрирующий орган в течение 5‑10 рабочих дней вносит запись в ЕГРН.

Шаг 5. Получение выписки из ЕГРН

После регистрации вы получаете выписку из ЕГРН, подтверждающую, что квартира теперь принадлежит российскому гражданину.

Налоговые последствия для сторон

Для дарителя (иностранного гражданина)

• Если даритель является налоговым резидентом РФ – налог на дарение не взимается (поскольку дарение между физическими лицами в России не облагается налогом).
• Если даритель – нерезидент, он обязан уплатить налог на дарение в размере 13 % от рыночной стоимости квартиры (согласно НК РФ, статья 217).

Для одаряемого (российского гражданина)

• Получение подарка в виде недвижимости не считается доходом, подлежащим налогообложению НДФЛ.
• Однако при последующей продаже квартиры одаряемый обязан уплатить НДФЛ (13 % для резидентов) от разницы между стоимостью продажи и «стоимостью приобретения», где стоимость приобретения считается «ноль», если квартира получена в дар.

Возможные сложности и как их избежать

• Отсутствие ИНН у иностранца. Получить ИНН можно по месту регистрации в России или через консульство РФ за границей.
• Обременения на квартире. Ипотека, арест, судебные запреты – их необходимо снять до оформления дарения.
• Отказ в регистрации из‑за несоответствия формы договора. Нотариус обязан удостоверить договор по образцу, предоставленному Росреестром. Любые отступления могут привести к отказу.
• Недостаточная правоспособность дарителя. Если у иностранца есть ограничения (например, запрет на владение землей в определённых регионах), дарение может быть признано недействительным.
• Сложности с переводом денежных средств. При уплате госпошлины и налога на дарение часто требуется перевод в рублях через российский банк.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Можно ли оформить дарение дистанционно?

Да, но только если обе стороны присутствуют у нотариуса (либо лично, либо через доверенное лицо, имеющее нотариально заверенную доверенность). Нотариус может оформить сделку в любой точке РФ, где у него есть офис.

Нужна ли согласие супруги, если квартира находится в совместной собственности?

Обязательно. Супруга (супруг) должна подписать отдельное согласие или оформить собственный договор дарения в рамках совместного имущества.

Можно ли дарить квартиру, находящуюся в ипотеке?

Нет. Объект, находящийся в залоге, нельзя передать в дар без согласия кредитора и снятия ипотечного обременения.

Сколько времени занимает регистрация дарения?

В среднем от 5 до 10 рабочих дней после подачи полного пакета документов в Росреестр.

Какой документ подтверждает, что даритель – иностранец?

Паспорт гражданина другой страны и копия миграционной карты (если даритель находится в России) вместе с ИНН подтверждают статус.

Иностранный гражданин имеет полное право подарить квартиру российскому гражданину, однако с 2025 года процесс стал более формализованным: договор дарения недвижимости обязателен к нотариальному заверению, а регистрация в Росреестре невозможна без этого документа. Необходимо получить ИНН, подготовить пакет документов, уплатить госпошлины и, при необходимости, налог на дарение. При соблюдении всех требований сделка проходит без проблем, а получатель становится законным собственником квартиры.

Если у вас возникли вопросы по конкретным нюансам (например, оформление доверенности за границей или расчёт налога), рекомендуется обратиться к квалифицированному нотариусу или юристу, специализирующемуся на международных сделках с недвижимостью.

Дата публикации: