Краткий ответ: да, может. Ни закон «О праве иностранных граждан на приобретение недвижимости в Российской Федерации», ни валютное регулирование, ни миграционное законодательство не запрещают иностранцу стать собственником квартиры или апартаментов в России. Однако есть ряд особенностей, о которых важно знать заранее.
Кто именно может покупать жильё?
- Физические лица без гражданства, имеющие действующий загранпаспорт.
- Иностранные граждане с РВП или ВНЖ — никаких ограничений нет.
- Граждане «недружественных» стран — сделка возможна, но требует разрешения Росреестра (если речь о жилых помещениях). Для квартир-апартаментов — обычно не требуется.
Какие документы потребуются
- Паспорт иностранного гражданина + нотариально заверенный перевод на русский язык (при необходимости апостиль).
- Легальный статус пребывания в России: виза / миграционная карта / РВП / ВНЖ / временная регистрация.
- ИНН. На момент подписания договора он не обязателен, но потребуется для уплаты налогов. Получается в ФНС за 1 день.
- Свидетельство о регистрации по месту пребывания (если банк требует для ипотеки).
- Нотариальное согласие супруга/супруги, если объект приобретается в браке и считается совместным имуществом.
- Доверенность, если покупка ведётся через представителя (обязательно нотариально удостоверенная).
Алгоритм покупки шаг за шагом
Шаг 1. Поиск объекта и проверка «чистоты»
Запросите у продавца:
- выписку из ЕГРН (не старше 5 дней);
- выписку из домовой книги (для жилых квартир) — чтобы убедиться, что никто не прописан;
- справку об отсутствии задолженности по ЖКХ;
- документ-основание (ДДУ, договор купли-продажи, приватизация и т.д.).
Шаг 2. Предварительный договор (при необходимости)
Если нужно забронировать квартиру (например, пока собираются документы), заключают предварительный договор и вносят задаток (обычно 5–10 % от цены).
Шаг 3. Подготовка к расчётам
Важно: согласно валютному законодательству, расчёты только в безналичной форме через счёт, открытый в российском банке. Иностранец может:
- открыть текущий счёт в рублях по паспорту + миграционной карте;
- перевести деньги из-за рубежа (SWIFT) или положить наличную валюту с последующей конвертацией;
- оформить ипотеку (требуется РВП или ВНЖ, а также подтверждение дохода).
Шаг 4. Оформление основного договора
Договор составляется в письменной форме. Варианты:
- ДДУ — при покупке новостройки у застройщика;
- ДКП — при покупке у физлица или компании.
Если иностранец не говорит по-русски, приглашают дипломированного переводчика (нотариус проверит понимание сторонами условий).
Шаг 5. Государственная регистрация права собственности
- Подача пакета документов в МФЦ или Росреестр.
- Срок регистрации: 5–7 рабочих дней.
Налоги и последующие обязанности
| Вид налога / сбора | Ставка | Кто платит | Примечания |
|---|---|---|---|
| Налог на прибыль при продаже (если будет продажа) | 30 % (нерезидент РФ) или 13–15 % (резидент РФ) | Продавец-иностранец | Резидентство определяется по 183-дневному правилу пребывания в РФ. |
| Налог на имущество | 0,1–0,3 % кадастровой стоимости | Собственник | Приходит уведомление от ФНС. |
| Госпошлина за регистрацию | 2 000 руб. | Покупатель | Оплачивается в МФЦ или онлайн. |
Частые риски и как их избежать
- Обременения и аресты. Всегда проверяйте выписку ЕГРН и базу судебных приставов.
- «Серые» схемы оплаты наличными. Нарушает валютное законодательство и чревато блокировкой счёта.
- Ошибки в переводе паспортных данных. Делайте перевод у аккредитованного бюро, а затем нотариально заверяйте.
- Прописанные лица. В договоре пропишите ответственность продавца за снятие всех жильцов до момента передачи ключей.
Особые ситуации
Покупка совместно с супругом(-ой)-россиянином
Квартира автоматически считается совместной собственностью, если иное не оговорено в брачном договоре.
Покупка через юридическое лицо
Иностранец может учредить ООО с долей 100 % и приобрести жильё на компанию, но тогда:
- нужно вести бухгалтерию и сдавать отчётность;
- при продаже объекта компания платит налог на прибыль (20 %).
- ✅ Убедитесь, что паспорт действителен ≥ 6 месяцев.
- ✅ Сделайте нотариально заверенный перевод.
- ✅ Получите временную регистрацию или ВНЖ (если требует банк).
- ✅ Откройте рублёвый счёт и переведите деньги законным путём.
- ✅ Проверьте объект на обременения и зарегистрированных лиц.
- ✅ Подпишите договор в присутствии нотариуса и переводчика.
- ✅ Подайте документы в Росреестр и получите выписку ЕГРН.
- ✅ Поставьте квартиру на кадастровый учёт и уплатите налоги в срок.