Содержание

1. Что говорит закон: Закон vs. судебная практика
2. Риски при сдаче без ИП
3. Какие налоги платит физлицо-арендодатель
4. ИП vs. физлицо: сравнение по расходам и обязанностям
5. Пошаговый алгоритм: как сдать помещение юрлицу
6. Готовые формы документов

«Я владею офисом, складом или торговым павильоном. Хочу сдать его компании. Нужно ли мне регистрировать ИП?» — этот вопорт ежегодно возникает у десятков тысяч россиян. Ни одна из редакций Гражданского кодекса РФ не содержит прямого запрета, однако налоговая и судебная практика последних лет внесли свои коррективы.

Что говорит закон: нормы и разъяснения

Основные нормы

• ГК РФ, ст. 209, 426: собственник вправе свободно распоряжаться своим имуществом, в т.ч. сдавать в аренду.
• НК РФ, ст. 23: физлицо обязано уплатить НДФЛ с доходов от сдачи имущества, независимо от наличия статуса ИП.
• Письмо ФНС России № СА-4-7/1671@ от : «закон не содержит требования о регистрации физлица в качестве ИП как необходимое условие сдачи в аренду принадлежащего ему имущества».

Когда суд считает это предпринимательством

В постановлении Первого арбитражного апелляционного суда от № 01АП-3334/19 суд указал:

«Сдача нежилых помещений в аренду на регулярной основе с целью систематического получения прибыли квалифицируется как предпринимательская деятельность, что влечёт обязанность регистрации в качестве ИП и исчисление НДС».

Риски при сдаче без ИП

Какие налоги платит физлицо-арендодатель в 2026 году

Если не регистрировать ИП

• НДФЛ 13 % (для резидентов) или 30 % (для нерезидентов) с годовой суммы аренды;
• Фиксированные взносы в ПФР и ФФОМС не платятся;
• НДС 20 % начисляется автоматически, если признаётся предпринимательство;
• Имущественный налог платится как обычно (до 2,2 % от кадастровой стоимости).

Если зарегистрировать ИП

• УСН 6 % от доходов или 15 % «доходы минус расходы»;
• НДС 0 % при УСН;
• Фиксированные взносы в 2026 г.: 52 400 ₽ ПФР + 8 766 ₽ ОМС;
• 1 % от доходов сверх 300 000 ₽ — дополнительно в ПФР.

ИП vs. физлицо: сравнение по расходам и обязанностям

Пример: офис 100 м² по 1 000 ₽/м²/мес. (1,2 млн ₽ в год)

Пошаговый алгоритм: как сдать помещение юрлицу без ИП в 2026 году

1. Подготовьте документы
   • свидетельство о праве собственности (выписка ЕГРН);
   • кадастровый паспорт;
   • справка об отсутствии долгов по ЖКХ и налогам.
2. Согласуйте условия и подпишите договор аренды
   • указать срок, арендную ставку, график оплаты;
   • обязательно указать: «арендодатель, физическое лицо, не являющееся индивидуальным предпринимателем»;
   • зарегистрировать договор в Росреестре, если срок ≥ 1 год (п. 2 ст. 651 ГК РФ).
3. Заключите акт приёма-передачи (дата = день вступления в силу договора).
4. Уведомите налоговую о невозможности применения УСН (если не ИП) в течение 30 дней с начала аренды.
5. Каждый квартал
   • сдавать 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года;
   • уплачивать НДФЛ до 15 июля следующего года.

Готовые формы документов

Фрагмент договора аренды

Раздел 1. Стороны договора
Арендодатель: Иванов Иван Иванович, паспорт 45 00 123456,
выдан отделом УФМС России по г. Москве,
зарегистрирован по адресу: 123456, г. Москва, ул. Ленина, д. 1, кв. 1,
является собственником помещения по адресу: 123456, г. Москва, ул. Речная, д. 10,
не имеет статуса индивидуального предпринимателя;

Фрагмент акта приёма-передачи

Акт № 1
Передача помещения площадью 100 м²
произведена в 10:00.
Состояние: исправное, без повреждений.

Краткий вывод

Физическое лицо может сдавать коммерческую недвижимость без ИП, но:

• при систематическом доходе (≥ 3 договоров в год) есть риск доначисления НДС;
• экономически выгоднее зарегистрировать ИП на УСН 6 % или стать самозанятым (если регион подключён к эксперименту).

Совет: если вы планируете длительную сдачу, обратитесь к бухгалтеру для расчёта конкретных цифр по вашему региону и размеру ставки.