Дата актуальности: 20 апреля 2026 г;
В условиях глобализации и активного трансграничного движения капитала всё чаще возникает вопрос: может ли иностранное государство или международная организация приобретать и распоряжаться земельными участками на территории Российской Федерации? Ответ требует анализа норм международного частного права (МЧП), земельного законодательства РФ и сложившейся судебной практики.
Кто считается субъектом земельных правоотношений в РФ
2.1 Внутренние субъекты
- Физлица — граждане РФ, иностранцы, лица без гражданства.
- Юрлица — российские и иностранные компании, некоммерческие организации.
- Публично-правовые образования — РФ, субъекты РФ, муниципалитеты.
2.2 Ограничения для иностранцев
Пункт 3 статьи 15 Земельного кодекса РФ прямо запрещает:
- Иностранцам, лицам без гражданства, иностранным юрлицам иметь в собственности земельные участки:
- на приграничных территориях;
- на иных особо установленных территориях РФ.
- Указанный запрет не распространяется на право аренды, если иное не установлено федеральным законом.
Иностранное государство как субъект земельных правоотношений
3.1 Международно-правовой статус
В рамках международного публичного права государство обладает полной правосубъектностью (Гуреев С.А., 29-е издание). Однако в сфере частного права его участие ограничено:
- Государство выступает как юридическое лицо, но только при наличии договора с физическими или юридическими лицами (см. «Субъект международного частного права», Википедия).
- В российском праве такой договор может быть заключён в форме концессии или аренды, но не в форме перехода права собственности.
3.2 Практика
На практике иностранное государство в РФ может:
- Арендовать земельный участок вне приграничных зон на общих основаниях (гл. 3, 34 ЗК РФ).
- Не может быть зарегистрировано в ЕГРН как собственник ни одного земельного участка на особо охраняемых территориях.
Международная организация как субъект земельных правоотношений
4.1 Правовой режим МО в РФ
В соответствии с Федеральным законом от № 170-ФЗ «О международных договорах Российской Федерации»:
- Международные организации признаются юридическими лицами на территории РФ на основании их устава и международного договора.
- Однако их правосубъектность функциональна: они могут обладать правами только в пределах, необходимых для выполнения своих задач.
4.2 Возможные формы участия
- Аренда земельных участков под офисы, жилые помещения для персонала, гуманитарные склады и пр.
- Безвозмездное пользование (договор безвозмездного пользования) предоставляется органам ООН и спецучреждениям на основании международных соглашений.
- Собственность недопустима в приграничных зонах и на особо охраняемых территориях (аналогично иностранцам).
Сравнительная таблица
| Категория субъекта | Право собственности на землю РФ | Аренда | Особые ограничения |
|---|---|---|---|
| Иностранное физлицо | Допускается (кроме приграничья) | Допускается | Запрет на приграничье и особые территории |
| Иностранное юрлицо | Допускается (кроме приграничья) | Допускается | То же |
| Иностранное государство | Не допускается | Допускается | Только аренда вне приграничья |
| Международная организация | Не допускается | Допускается | Функциональные ограничения, приграничный запрет |
Ключевые выводы
- Субъектом земельных правоотношений иностранное государство или международная организация может быть, но только в рамках ограниченного функционального статуса.
- Ни одна из указанных категорий не допускается к приобретению права собственности на земельные участки в приграничных зонах и на иных особо охраняемых территориях.
- Формы участия ограничены арендой или безвозмездным пользованием на основании международных договоров или соглашений с органами государственной власти РФ.
Практические рекомендации
Иностранным государствам и международным организациям, планирующим проекты на территории России:
- Проверить категорию земель и наличие приграничного режима (ст. 6 ФЗ-101 «О государственной границе»).
- Оформить договор аренды не менее чем за 49 лет (при необходимости — с последующим продлением).
- Согласовать проект в Росреестре и ФСБ при расположении вблизи границы.
Юридическим лицам, сопровождающим сделки, рекомендуется включать в договор условие о невозможности перехода права собственности и предусмотреть механизмы компенсации при изменении правового режима.
Информация подготовлена по материалам: Земельный кодекс РФ, ФЗ №170-ФЗ, Большая российская энциклопедия, аналитика Адвокатского бюро «Адвокат в Самаре и Москве» , а также практика ЕСПЧ и Минюста РФ.