Создание и функционирование товариществ собственников жилья (ТСЖ) в России регулируется Жилищным кодексом РФ. Однако вопрос‚ можно ли в одном многоквартирном доме действовать сразу двум ТСЖ‚ до сих пор вызывает споры среди собственников‚ юристов и судов. Ниже — подробный разбор норм и судебной практики на апрель 2026 года.
Что говорит закон?
Прямой ответ содержится в ч. 1 ст. 136 ЖК РФ:
«Собственники помещений в многоквартирном доме вправе создать только одно товарищество собственников жилья».
Ключевые выводы:
- Ни один дом‚ ни одна кадастровая запись → одно ТСЖ.
- Решение принимается на общем собрании собственников‚ присутствие и голосование которых составляет более 50 % от общего числа голосов (ч. 1 ст. 44 ЖК РФ).
- Попытки создать второе товарищество судом признаются незаконными и влекут принудительную ликвидацию.
Почему нельзя «разделить» дом на два ТСЖ
- Единый объект недвижимости. Многоквартирный дом — это единый кадастровый объект. Разделить его можно только при постановке на кадастровый учёт двух разных зданий (например‚ при строительстве секций с отдельными адресами)‚ но не в рамках уже существующего дома.
- Защита прав меньшинства.
Конституционный Суд РФ в Определении № 437-О от подчеркнул: запрет на множественные ТСЖ «направлен на обеспечение должного баланса интересов и защиту прав всех собственников». - Судебные прецеденты.
В Определении КС РФ № 3089-О от отказано в удовлетворении жалобы гражданки Черненко‚ которая пыталась оспорить норму. Суд указал: «вступившими в законную силу судебными постановлениями была признана незаконность создания товарищества собственников жилья «Английский бульвар».
Что происходит‚ если всё-таки создать «второе» ТСЖ?
Сценарий 1: попытка регистрации через ФНС.
- Инспекция откажет в внесении записи в ЕГРЮЛ‚ сославшись на ч. 1 ст. 136 ЖК РФ.
Сценарий 2: регистрация всё-таки прошла (ошибка ФНС).
- Любой собственник или орган местного самоуправления подает в суд иск о ликвидации второго ТСЖ.
- Суд выносит решение о принудительной ликвидации и обязывает председателя предоставить ликвидационный баланс в ИФНС.
Сценарий 3: дом фактически разделён на две части с разными адресами.
- Если в ГИС ЖКХ и ФИАС дом отражён как два отдельных объекта‚ возможны два ТСЖ.
- Однако на практике перепутать техническую секцию и самостоятельный кадастровый квартал невозможно — такие случаи редки и требуют официального разъединения в Росреестре.
Альтернативы «второму ТСЖ»
Если текущее товарищество не устраивает собственников‚ закон предлагает другие инструменты:
| Способ | Необходимые голоса | Комментарий |
|---|---|---|
| Смена правления (ст. 146 ЖК) | 25 % членов ТСЖ | Проще переизбрать председателя и правление‚ чем создавать новое юрлицо. |
| Ликвидация ТСЖ + выбор УО | 50 %+1 голос | Ликвидировать старое ТСЖ‚ затем выбрать управляющую компанию или создать новое ТСЖ с «чистого листа». |
| Переход на ТСН без ТСЖ | 50 %+1 голос | Создать товарищество собственников недвижимости (ТСН) вместо ТСЖ‚ но по тому же адресу — одно юрлицо. |
Актуальные вопросы 2026 года
- Долги перед РСО. Некоторые председатели пытаются «обанкротить» старое ТСЖ‚ чтобы не платить долги за тепло и воду‚ а затем создать новое. Такие схемы не работают: субсидиарная ответственность (ст. 9.2 ФЗ-115) распространяеться и на бывших руководителей.
- Лицензия. Управлять МКД без лицензии или с нарушением лицензионных требований чревато штрафом до 300 000 ₽ для юрлица и дисквалификацией руководителя на 3 года (ст. 14.1.3 КоАП).
Краткий чек-лист для собственников
- Убедитесь‚ что дом — один кадастровый объект. Если в ФИАС/ГИС ЖКХ два разных адреса‚ требуйте пояснений в Росреестре.
- Не пытайтесь регистрировать второе ТСЖ, будет ликвидация.
- Для «перезапуска» управления:
а) соберите 25 % членов ТСЖ и переизберите правление‚ или
б) ликвидируйте старое ТСЖ и создайте новое после полного завершения ликвидации в ЕГРЮЛ.
На апрель 2026 года ответ остаётся неизменным: два ТСЖ в одном многоквартирном доме быть не может. Любые попытки создать параллельное товарищество заканчиваются судебной ликвидацией. Единственное легальное решение — «перезапустить» существующее ТСЖ или сменить способ управления на УК/ТСН.
Если у вас остались вопросы по конкретному дому‚ рекомендуем получить индивидуальную юридическую консультацию или заказать экспертизу документов через абонентское юридическое обслуживание.