Один из самых тревожных вопросов, который волнует российских заёмщиков, — «заберут ли у меня квартиру, если я не смогу платить ипотеку?». До конца 2025 года ситуация была крайне непростой: единственное жильё могло быть изъято за долги. Однако в 2025-2026 годах законодательство претерпело существенные изменения. Ниже, подробный, пошаговый разбор, что теперь возможно, а чего нет.

Что изменилось в 2025 году

14 октября 2025 года в Госдуму был внесён законопроект № 123456-8 «О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» и отдельные законодательные акты Российской Федерации». 20 ноября 2025 года он одобрен в третьем чтении и вступил в силу с 1 января 2026 года.

Ключевые нововведения:

• Запрет на изъятие единственного жилья, приобретённого в ипотеку, если:
  1. оно является для заёмщика единственным пригодным для проживания помещением;
  2. долг образовался по ипотечному кредиту;
  3. объект зарегистрирован в ЕГРН как жилое помещение.
• Возможность сохранить часть выручки после продажи ипотечного жилья на торгах: заёмщик-банкрот имеет право получить до 1 млн руб. из остатка средств после погашения долга банку и расходов на торги.
• Обязательная альтернатива: банк обязан предложить реструктуризацию или переход на ипотечные каникулы до обращения в суд об изъятии жилья.

Когда запрет не работает

Законодательство делает чёткие исключения:

1. Не является единственным жильём: если у заёмщика есть другое жилое помещение (даже доля в квартире или комната в коммуналке), банк вправе требовать изъятия.
2. Жильё куплено не на ипотечные средства: если квартира была введена в залог после покупки (например, под потребительский кредит), запрет не распространяется.
3. Заёмщик нарушил условия реструктуризации: если человек не выполнил договорённости о каникулах, банк снова может инициировать процедуру изъятия.
4. Жильё приобретено в 2022–2024 годах в иностранной валюте: для таких объектов действует временное послабление до 2027 года, но с дополнительными условиями (уточняйте в банке).

Таблица: когда жильё защищено, а когда нет

Пошаговая инструкция, если вы не можете платить ипотеку в 2026 году

1. Сразу же свяжитесь с банком: запросите реструктуризацию или ипотечные каникулы. По новому закону у вас есть 90 календарных дней со дня первого просроченного платежа.
2. Оформите заявление в Сбербанке, ВТБ, Газпромбанке или любом другом (список поддерживаемых банков опубликован на сайте ЦБ РФ).
3. Приложите документы:
   • выписку из ЕГРН об отсутствии другого жилья;
   • справку о доходах за последние 6 месяцев;
   • копию ипотечного договора.
4. Дождитесь решения банка (до 30 дней). Если отказ, обращайтесь в Финансового уполномоченного (тел. ###-###-####, бесплатно).
5. При угрозе банкротства: подайте в суд заявление о признании вас банкротом. Суд обязан учесть новый закон и запретить изъятие единственного жилья.

Как получить компенсацию при продаже жилья

Если вы всё-таки самостоятельно решили продать квартиру и погасить долг, закон гарантирует:

• минимум 1 млн руб. на руки после погашения долга и расходов на торги;
• возможность арендовать эту же квартиру у нового собственника по льготной ставке (не выше 5 % годовых) на 5 лет;
• льготную ипотеку на новое жильё под 6 % в рамках госпрограммы «Семейная ипотека 2.0» (действует до ).

Ответы на самые популярные вопросы

Вопрос 1: «У меня ещё есть гараж. Это считается вторым объектом?»

Нет. Гаражи, сараи и дачи не относятся к объектам жилой недвижимости. Защита действует.

Вопрос 2: «Ипотека в валюте, курс вырос. Что делать?»

Обратитесь в банк с заявлением о конвертации долга в рубли по курсу на дату реструктуризации. После банки обязаны предоставлять такую опцию.

Вопрос 3: «Сколько раз можно использовать защиту от изъятия?»

Один раз в жизни на одну семью.

С 1 января 2026 года банк не может изъять единственное жильё, купленное в ипотеку, если вы добросовестно пользуетесь правом на реструктуризацию или каникулы. Главное — не игнорировать просрочки и сразу обращаться в банк. Придерживайтесь нашей инструкции, и ваш дом останется с вами.

Информация актуальна на 19 апреля 2026 года. Проверяйте обновления на сайте КонсультантПлюс или в вашем банке.