Важно: с 1 января 2026 г․ арендная плата за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, почти всегда исчисляется именно из кадастровой стоимости (п․ 7 ст․ 39․7 ЗК РФ)․ Поэтому вопрос оспаривания этой величины стал особенно актуален для миллионов арендаторов․

Краткий ответ

Да, арендатор имеет право оспорить кадастровую стоимость арендуемого земельного участка․ Это подтверждено:

• ст․ 24․18 Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности»;
• Постановлением Пленума ВС РФ от ;
• обширной судебной практикой последних лет․

При этом законодательство не ставит право арендатора на оспаривание в зависимость от срока действия договора аренды․

Зачем арендатору снижать кадастровую стоимость

• Снижение арендной платы․ Аренда государственных и муниципальных земель рассчитывается как кадастровая стоимость × ставка (обычно 0,01–1,5 %)․ Уменьшение кадастровой стоимости напрямую уменьшает ежегодный платёж․
• Экономия на налогах при продаже․ Если арендатор выкупает участок и продаёт его, НДФЛ или налог на прибыль при продаже ниже кадастровой стоимости всё равно рассчитывается от 70 % от кадастровой величины․ Чем меньше кадастр, тем меньше налоговые риски․
• Повышение инвестиционной привлекательности объекта: меньше регулярных расходов — выше доходность проекта․

Правовые основания

Федеральный закон № 135-ФЗ (ст․ 24․18)

Любое заинтересованное лицо, в т․ч․ арендатор, вправе оспорить результат определения кадастровой стоимости в комиссии при Росреестре или в суде․ Для арендатора достаточно доказать, что завышенная кадастровая стоимость влечёт переплату арендных платежей․

Земельный кодекс РФ (ст․ 39․7)

С к арендным отношениям применяется новая редакция статьи: арендная плата за публичные земли = кадастровая стоимость × коэффициент․ Исключение составляют договоры, заключённые по итогам аукциона, где ставка определена торгами․

Пленум ВС РФ от

Верховный Суд прямо указал: арендатор — заинтересованное лицо, поскольку размер его арендных платежей напрямую зависит от кадастровой стоимости (п․ 11 Постановления № 10)․ Суды обязаны принимать такие иски к рассмотрению․

Как оспорить: пошаговая инструкция

Шаг 1․ Получите выписку из ЕГРН

Необходима свежая выписка (не старше 5 суток на день подачи заявления) с указанием текущей кадастровой стоимости․

Шаг 2․ Закажите независимую оценку

• Выберите оценщика, состоящего в СРО․
• Получите отчёт о рыночной стоимости на дату, указанную в ЕГРН (обычно это 1 января предыдущего года)․
• Для обращения в суд отчёт должен пройти экспертизу в той же СРО (для юрлиц)․

Шаг 3․ Согласие собственника

Если вы не собственник, понадобится письменное согласие собственника (муниципалитета/госоргана) или условие в договоре аренды, разрешающее такие действия․ Согласие может быть отдельным письмом или включено в договор аренды․

Шаг 4․ Выберите способ оспаривания

• Комиссия при Росреестре — бесплатно, срок рассмотрения 30 дней, возможен перевод в суд․
• Суд — если сумма спора > 1 млн руб․ или комиссия отказала; госпошлина 300 руб․ (физлица) / 6 000 руб; (юрлица)․

Шаг 5․ Подайте заявление

Пакет документов:

1. Заявление/исковое заявление․
2. Выписка из ЕГРН․
3. Договор аренды и согласие собственника․
4. Отчёт независимого оценщика + заключение СРО (при обращении в суд юрлицом)․

Примеры экономии

• Малый участок в Подмосковье:
  Кадастровая стоимость — 10 000 000 ₽, ставка 0,3 %․
  Аренда без оспаривания — 30 000 ₽ в год․
  Рыночная стоимость — 6 000 000 ₽․
  После оспаривания — 18 000 ₽ в год․
  Экономия — 12 000 ₽/год, 60 000 ₽ за 5 лет․
• Крупный промышленный участок:
  Кадастровая стоимость — 500 000 000 ₽, ставка 1,5 %․
  Аренда без оспаривания, 7 500 000 ₽ в год․

  Рыночная — 300 000 000 ₽․
  После оспаривания — 4 500 000 ₽ в год․
  Экономия — 3 000 000 ₽ каждый год․

Распространённые ошибки

• Отсутствие согласия собственника․ Некоторые суды отказывают, если договор аренды не содержит прямого указания на право арендатора оспаривать стоимость․ Получите письменное согласие заранее․
• Просроченная выписка․ Выписка ЕГРН действительна 5 дней․ Если подали позже — суд или комиссия вернёт заявление․
• Неправильная дата оценки․ Оценку нужно проводить на дату, указанную в базе (обычно 1 января предыдущего года)․
• Отсутствие экспертизы СРО․ Для юрлиц отчёт должен быть заверен СРО; иначе суд откажет․

Судебная практика

Дело № А40-59687/13: ФАС Московского округа первоначально отказал арендатору, но позиция была пересмотрена после слияния высших судов и публикации Пленума ВС РФ 2021 года: право арендатора устояло․

Постановление ВС РФ от : Подтверждено, что «арендаторы, которые платят исходя из кадастровой стоимости, являются заинтересованными лицами»․

Что делать после выигрыша

1. Росреестн вносит изменения в ЕГРН в течение 5 рабочих дней с даты вступления решения в силу․
2. Арендодатель пересчитывает арендную плату с даты, указанной в решении суда или комиссии․
3. Переплаты за прошлые периоды (максимум за 3 года) возвращаются арендатору по заявлению․

Арендатор в 2026 году однозначно имеет право оспорить кадастровую стоимость арендуемого земельного участка․ Это позволяет существенно снизить арендные платежи, налоговые издержки и повысить эффективность бизнеса․ Главное — соблюсти процедуру: заказать независимую оценку, получить согласие собственника и правильно подать документы в комиссию или в суд․