Вопрос о том, может ли земля, расположенная в границах населённого пункта, принадлежать частному лицу, является одним из самых актуальных в современной земельной политике России. Ответ зависит от множества факторов: правового режима участка, его категории, зонирования, а также от изменений в законодательстве, которые вступали в силу в последние годы (2025‑2026 гг.). Ниже подробно рассмотрены основные положения Земельного кодекса РФ, федеральных законов и практических рекомендаций.

Понятие «земли населённых пунктов»

Согласно Статье 83 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ):

• Землями населённых пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки, благоустройства, развития инженерных сетей, а также земельные участки, на которых находятся объекты коммунального имущества.
• Территория населённого пункта подразделяется на земли населённых пунктов и земли иных категорий (например, сельскохозяйственного назначения).

Эти земли могут находиться в разных формах собственности: государственной, муниципальной, а также частной.

Формы собственности на земли населённых пунктов

2.1 Государственная собственность

Государственная собственность охватывает земли, которые не находятся в частной или муниципальной собственности (Статья 16 ЗК РФ). К ним относятся:

1. Земли, принадлежащие Российской Федерации (федеральная собственность).
2. Земли, находящиеся в собственности субъектов РФ.
3. Земли, принадлежащие муниципальным образованиям.

2.2 Муниципальная собственность

Согласно Статье 19 ЗК РФ, муниципальная собственность может быть передана безвозмездно в собственность городов федерального значения (Москва, Санкт‑Петербург, Севастополь) для обеспечения их развития.

2;3 Частная собственность

Частная собственность на земли населённых пунктов регулируируется Статьёй 35‑36 ЗК РФ, где подчёркивается, что граждане и юридические лица вправе иметь в частной собственности такие земли, если они не относятся к категории, исключённой из оборота (например, земли обороны, особо охраняемых территорий).

Какие земли населённых пунктов могут находиться в частной собственности?

Не все земли в границах населённого пункта могут быть переданы в частную собственность. Ниже перечислены основные категории, допускающие частное владение:

• Земли под жилую застройку – типичные участки, на которых строятся многоквартирные дома, коттеджи, таунхаусы.
• Земли под коммерческую застройку – участки для офисных, торговых и производственных зданий.
• Земли под инфраструктуру – иногда частные инвесторы могут приобретать участки под строительство дорог, коммуникаций и т.п., если это предусмотрено градостроительным регламентом.
• Земли под садоводческие и огородные товарищества – в соответствии с ФЗ 295‑ФЗ от 31 июля 2025 г. (вступивший в силу 1 мартa 2026 г.) такие земли могут быть приватизированы в течение 3‑х лет с момента их выделения.

Исключения (земли, которые не могут находиться в частной собственности):

1. Земли, отнесённые к обороне и государственной тайне;
2. Земли, включённые в перечень земель, изъятых из оборота (например, зоны природных заповедников, водоохранные зоны);
3. Земли, находящиеся в публичном пользовании (улицы, площади, скверы, парки), если иное не установлено муниципальными правовыми актами.

Зонирование и градостроительные регламенты

С 1 марта 2026 г. (изменения, внесённые ФЗ 295‑ФЗ) градостроительные регламенты стали обязательными для исполнения всеми собственниками, землепользователями и арендаторами, независимо от формы собственности. Это значит, что:

• Каждый участок земли населённого пункта имеет вид разрешённого использования (ВРУ), установленный в регламенте;
• Перевод земли из одной категории в другую (например, из сельскохозяйственной в земельную часть населённого пункта) требует согласования с органами исполнительной власти субъекта РФ и муниципальными органами.
• Нарушение регламента влечёт административную ответственность и может стать основанием для принудительного изъятия земли.

Порядок перехода земли в частную собственность

Для того чтобы земля населённого пункта перешла в частную собственность, необходимо выполнить несколько юридических шагов:

1. Определить правовой статус земли. С помощью выписки из ЕГРН выясняют, является ли участок государственной, муниципальной или уже частной собственностью.
2. Проверить зонирование. Смотрятся градостроительные регламенты муниципального образования – допускает ли ВРУ частную собственность.
3. Оформление сделки. Заключается договор купли‑продажи, дарения, наследования или иной юридической сделки, заверяется нотариусом.
4. Регистрация права. Подаётся заявление в Росреестр. После проверки документации в реестре появляется запись о праве собственности.
5. Уплата государственных пошлин и налогов. При покупке участка уплачивается налог на доходы физических лиц (НДФЛ) и государственная пошлина за регистрацию.

Последние изменения законодательства (2025‑2026 гг.)

Практические рекомендации для владельцев и потенциальных покупатeлей

• Тщательно проверяйте выписку из ЕГРН. Убедитесь, что участок не находится в перечне земель, изъятых из оборота.
• Изучайте муниципальный градостроительный регламент. В нём указаны допустимые виды использования и ограничения.
• Учитывайте сроки освоения. По ФЗ 295‑ФЗ у вас есть 3 года на приведение участка в пригодное состояние.
• Консультируйтесь с юристом, специализирующимся на земельных отношениях. Ошибки в оформлении могут привести к отказу в регистрации права.
• Следите за изменениями законодательства. Законы часто корректируются, особенно в части зонирования и приватизации земель.

Итак, земли населённых пунктов могут находиться в частной собственности, но только при соблюдении ряда условий:

• Участок не относится к земельным категориям, исключённым из оборота (военные, охраняемые природные зоны и т.п.).
• Вид разрешённого использования, установленный в градостроительном регламенте, допускает частную собственность.
• Проведена правильная юридическая процедура перехода права (договор, регистрация, уплата пошлин).
• Соблюдены новые требования ФЗ 295‑ФЗ и обязательное исполнение градостроительных регламентов, вступивших в силу с 1 марта 2026 г.

При выполнении всех вышеуказанных требований земля в границах населённого пункта может стать частной собственностью, открывая владельцу широкие возможности для строительства, инвестиций и развития.

Источники: Земельный кодекс РФ (ст. 16, 19, 35‑36, 83, 85), Федеральный закон № 295‑ФЗ от , Федеральный закон № 101‑ФЗ (изменения 2025 г.), материалы КонсультантПлюс, правовые комментарии «Правоведус», данные Росреестра, публикации юридических фирм (Land Law Firm, Финансовый журнал) – актуальны на 19 апреля 2026 г.