Кадастровая стоимость (КС) – это результат официальной оценки недвижимости, определяемый на определённую дату органами государственной власти (Росреестр, оценочные организации). Она используется при расчёте налога на имущество, при расчёте налогов при продаже, а также влияет на стоимость залога и инвестиционную привлекательность объекта.

С начала 2026 года в России произошли существенные изменения в процедуре определения и оспаривания кадастровой стоимости, что открывает новые возможности для собственников, желающих повысить эту величину. В статье рассмотрим, какими способами можно законно увеличить кадастровую стоимость и какие нюансы следует учитывать.

Правовая база, регулирующая кадастровую стоимость

• Федеральный закон № 129‑ФЗ «О государственной кадастровой стоимости недвижимости» (в редакции 2025‑2026 годов) определяет порядок расчёта, корректировки и применения КС.
• Изменения, принятые в 2025 году, позволяют региональным властям принимать решения о пересмотре КС (см. законопроект, принятый Госдумой во II чтении).
• С 2026 года изменена процедура оспаривания кадастровой стоимости: теперь собственники могут подавать замечания и требовать пересмотра в более короткие сроки, а также участвовать в публичных обсуждениях проекта отчётов.

Факторы, влияющие на кадастровую стоимость

Кадастровая стоимость рассчитывается исходя из нескольких ключевых параметров:

1. Тип и назначение объекта (жилая, коммерческая, производственная).
2. Площадь и планировочные характеристики (общая площадь, высота, количество этажей).
3. Техническое состояние и уровень оснащения (наличие инженерных сетей, систем безопасности, отделка).
4. Расположение (близость к транспортным узлам, бизнес‑центрам, школам, инфраструктуре).
5. Рыночные показатели (стоимость аналогичных объектов в данном районе).
6. Особенности земельного участка (класс земель, наличие ограничений, кадастровый номер).

Способы повышения кадастровой стоимости

Техническое переоснащение и капитальный ремонт

Одним из самых эффективных методов является улучшение физических характеристик объекта:

• Установка современных инженерных систем (центральный кондиционер, системы «умный дом», энергосберегающие решения).
• Реконструкция фасада, замена окон на энергосберегающие, улучшение теплоизоляции.
• Проведение капитального ремонта общих помещений (лифтов, лестничных пролетов, подсобных помещений).
• Обновление внутренних отделок до премиум‑класса (натуральные материалы, дизайнерская мебель).

После завершения работ необходимо оформить актуальный технический паспорт и предоставить его в Росреестр для повторной оценки.

Перепланировка и изменение назначения

Перевод части помещения из «нежилого» в «жилое» (или наоборот) часто приводит к росту КС, поскольку жилая площадь обычно оценивается выше. Пример:

• Превращение складского помещения в офисные помещения с отдельными входами.
• Разделение крупного объекта на несколько независимых юнитов (например, коворкинг‑центр).

Для этого требуется:

1. Получить разрешение в местной администрации (строительный надзор, СМР).
2. Оформить изменения в техническом паспорте.
3. Подать заявку на пересмотр КС в Росреестр.

Корректировка кадастровой стоимости в результате исправления ошибок

Как указывает официальное разъяснение, если исправление ошибки приводит к увеличению кадастровой стоимости, новая стоимость применяется с года, следующего за годом её исправления. Поэтому:

• Тщательно проверяйте все данные в кадастровом паспорте (площадь, тип здания, класс земельного участка).
• Если обнаружены неточности (например, недооценка площади), подайте заявление о внесении исправлений в Росреестр.
• После подтверждения исправления ожидайте, что КС будет увеличена с начала следующего года.

Публичные обсуждения и подача замечаний к проекту отчёта

С 2026 года собственники могут подавать замечания к проекту отчёта о новой кадастровой стоимости. Это шанс:

1. Указать на недооценку текущих рыночных цен в вашем районе.
2. Предоставить независимые оценки от лицензированных оценочных компаний.
3. Привлечь внимание региональных органов к необходимости пересмотра.

Пример из практики: в Санкт-Петербурге собственники подали 542 замечания, что привело к повышению КС более чем 30 % для ряда бизнес‑центров.

Участие в региональных программах повышения кадастровой стоимости

В некоторых регионах (например, в Москве) проводится госоценка коммерческой недвижимости, результаты которой могут увеличить КС. Чтобы воспользоваться этим:

• Следите за официальными объявлениями о проведении госоценки.
• Подготовьте полный пакет документов (технический паспорт, договоры аренды, финансовую отчётность).
• При необходимости привлеките независимых экспертов для подтверждения стоимости.

Пошаговый алгоритм повышения кадастровой стоимости

1. Анализ текущего кадастрового паспорта – проверьте площадь, тип, классификацию земельного участка, наличие ошибок.
2. Определите потенциальные улучшения – технический ремонт, перепланировка, изменение назначения.
3. Подготовьте необходимые документы:
   • Технический паспорт после ремонта.
   • Разрешения на перепланировку.
   • Экспертные оценки от лицензированных оценщиков.
4. Подайте заявление в Росреестр о пересмотре КС (форма Р14001). При необходимости приложите справки об исправлении ошибок.
5. Участвуйте в публичных обсуждениях – если проект отчёта уже опубликован, отправьте замечания в установленный срок.
6. Ожидайте решения – согласно закону, новая стоимость вступает в силу с начала следующего года после её утверждения.
7. Обновите налоговые расчёты – после повышения КС пересчитайте налог на имущество, налог при продаже и другие обязательные платежи;

Риски и ограничения

Увеличение кадастровой стоимости может быть выгодным, но имеет и обратную сторону:

• Рост налоговой нагрузки – налог на имущество рассчитывается от КС, поэтому повышение может привести к увеличению ежегодных платежей.
• Сложности при продаже
• Для некоторых покупателей высокая КС может стать барьером, особенно если они рассчитывают налог на основании реальной цены сделки.
• Требования к документам – несоответствие в технической документации может привести к отказу в повышении.
• Судебные споры – если соседние собственники считают, что повышение КС несправедливо, они могут подать коллективный иск.

Практические советы от экспертов

• Сотрудничайте с лицензированными оценщиками, которые имеют опыт работы с Росреестром.
• Периодически проверяйте актуальность кадастрового паспорта – в случае обнаружения ошибок действуйте немедленно.
• Не забывайте о соответствии техническим нормативам (СП 44.13330.2016 и др.).
• При планировании капитального ремонта учитывайте экономический эффект от повышения КС – проведите расчёт «затраты‑выгода».
• Следите за законодательными изменениями – в 2026 году уже введены новые правила оспаривания и региональные инициативы.

Увеличить кадастровую стоимость недвижимости можно законными способами: улучшить техническое состояние, изменить назначение помещения, исправить ошибки в кадастровом паспорте, активно участвовать в публичных обсуждениях и пользоваться региональными программами переоценки. При этом важно учитывать рост налоговой нагрузки и потенциальные риски.

Тщательная подготовка документов, привлечение профессиональных оценщиков и своевременное взаимодействие с Росреестром позволяют собственнику эффективно повысить кадастровую стоимость и, как следствие, повысить финансовую привлекательность своего объекта.

Дата публикации: , 20:58