Краткий ответ: в большинстве случаев нет, единственное жильё не изымается. Однако есть важные исключения, о которых важно знать заранее, чтобы не остаться без крова. Ниже — подробный разбор закона, судебной практики и свежих изменений 2024–2026 гг.

Что считается «единственным жильём»

• Квартира, дом, комната или доля в них, находящаяся в собственности должника (полностью или доля).
• Жильё по договору социального найма, если другое жильё отсутствует.
• Земельный участок, на котором расположен единственный дом;
• Важное условие: в жилье должны быть прописаны и фактически проживать сам должник и/или члены его семьи, иных объектов недвижимости у них быть не должно.

Искусственно «сделать» жильё единственным — например, переписав другую недвижимость на родственников — не получится: финансовый управляющий обязан проверить все сделки за последние 3 года и оспорить подозрительные.

Основной правовой щит: статья 446 ГПК РФ и Конституция РФ

Статья 446 ГПК РФ прямо запрещает обращать взыскание на единственное пригодное для проживания помещение.

Статья 40 Конституции РФ гарантирует право каждого на жилище и недопустимость произвольного лишения жилья.

Когда могут забрать: три ключевых исключения

1. Ипотека/залог. Если квартира находится в залоге у банка, она включается в конкурсную массу. После реализации кредитор погашается в первую очередь, а остаток (если останется) возвращается бывшему собственнику. С 8 сентября 2024 г. вступила в силу новая статья: после полного погашения ипотечного требования квартира получает исполнительский иммунитет и больше не продаётся.
2. Жильё «слишком большое» по площади и стоимости. Если квадратура или рыночная цена существенно превышает минимально необходимый уровень, суд может разрешить продажу и предоставить должнику денежный эквивалент на покупку более скромной недвижимости. Практика встречается редко и только при наличии очень дорогого объекта (например, элитная квартира свыше 150 м²).
3. Подозрительные сделки. Если квартира была куплена за счёт кредитных средств, а затем «перекинуты» другие активы на родственников, финансовый управляющий может оспорить такие действия и включить объект в конкурсную массу.

Что изменилось с 2024 года

• 8 сентября 2024 г., новые правила для ипотечного жилья (упомянуты выше).
• Мировое соглашение. Физлицо и залоговый кредитор теперь могут договориться до аукциона и сохранить жильё, если оно единственное для семьи.
• Ужесточён контроль за регистрацией. Управляющий обязан запрашивать сведения из ЕГРН и ФНС о всех объектах, принадлежавших должнику за последние 3 года.

Пошаговый алгоритм, чтобы точно остаться в квартире

1. Проверьте выписку из ЕГРН. Убедитесь, что у вас и членов семьи действительно нет других объектов недвижимости.
2. Пропишитесь в жилье. Все члены семьи должны быть зарегистрированы по месту жительства и фактически там проживать.
3. Не прячьте активы. Любые попытки «спрятать» вторую квартиру или дом приведут к оспариванию сделок и риску утраты единственного жилья.
4. Если ипотека, договаривайтесь. Воспользуйтесь новой нормой о мировом соглашении: можно реструктурировать долг, чтобы не потерять квартиру.
5. Обратитесь к профильному юристу. На ранних стадиях банкротства можно выстроить стратегию, которая максимально защитит ваше жильё.

Частые вопросы и короткие ответы

В 2025–2026 годах правило «единственное жильё не отберут» продолжает действовать. Основные риски связаны именно с залоговым имуществом и попытками скрыть дополнительные квадратные метры. Подготовьтесь заранее: проверьте сведения, пропишитесь, консультируйтесь со специалистом по несостоятельности — и шанс остаться в своей квартире близок к 100 %.

Дата актуализации: 20 апреля 2026 г.