Что сейчас говорит закон?
На сегодняшний день в России действует «имущественный иммунитет»: наложить взыскание на единственное жильё (если оно не является предметом залога) запрещено. Однако это правило не распространяется на ипотечные квартиры, поскольку имущество уже находится в залоге у банка. Если заёмщик перестаёт платить, банк вправе:
- обратиться в суд с иском о взыскании долга;
- включить квартиру в конкурсную массу;
- реализовать её через торги, а вырученные средства направить на погашение долга.
Таким образом, в рамках ипотечного договора единственность жилья не является защитой от изъятия.
Законопроект о запрете изъятия единственного ипотечного жилья: где он сейчас?
14 октября 2025 года в Государственную Думу был внесён законопроект, предусматривающий запрет на изъятие у должников единственного ипотечного жилья. Ключевые положения:
- Запрет касается квартир и домов, приобретённых исключительно в ипотеку.
- Не распространяется на заемщиков, умышленно создавших долговую нагрузку или скрывающихся от кредиторов.
- Предусматривается механизм реструктуризации долга с увеличением срока кредитования и снижением ежемесячного платежа.
Однако в ноябре 2025 года Госдума отклонила инициативу уже в первом чтении, мотивируя это тем, что:
- запрет может нарушить баланс интересов кредиторов и заёмщиков;
- необходимо проработать механизмы компенсационных выплат банкам.
Актуальный статус: весна 2026
На апрель 2026 года законопроект находится на доработке в профильном комитете Госдумы по финансовому рынку. Предполагается, что:
- в июне 2026 года он будет вновь внесён на рассмотрение с учётом поправок;
- возможно, будет введён льготный порог долга (например, не более 3–5 млн ₽), ниже которого жильё нельзя изымать;
- обсуждается вариант государственной субсидии процентной ставки банкам в случае реструктуризации ипотеки.
Верховный Суд РФ: прецеденты 2025 года
Дело жителя Санкт-Петербурга
В конце 2025 года Верховный Суд встал на сторону кредитора, разрешив включить унаследованную квартиру в конкурсную массу. Несмотря на то, что жилье было единственным, оно не было предметом ипотеки, но использовалось как залог по другому кредиту. Суд указал, что иммунитет не распространяется на жильё, полученное в наследство, если оно не является предметом первоначального ипотечного договора.
Как защитить своё жильё уже сегодня: практические советы
- Не скрывайтесь от банка. Чем раньше вы сообщите о проблемах, тем выше шанс договориться о реструктуризации.
- Оформите страхование от потери работы. Такой полис частично покрывает риски потери дохода.
- Используйте каникулы по ипотеке. С 2022 года в России действует механизм «ипотечных каникул» – возможность отсрочки до 6 месяцев.
- Обратитесь к финансовому омбудсмену. Бесплатная помощь в спорах с банком доступна на сайте finombudsman.ru.
- Проверьте, подходит ли вам госпрограмма «Семейная ипотека» или «Ипотека с господдержкой». Их условия могут включать реструктуризацию по льготной ставке.
Альтернативные решения на случай несостоятельности
Если платёжеспособность восстановить невозможно, можно:
- Добровольно продать квартиру и погасить долг до вступления дела в суд.
- Использовать процедуру банкротства физлица. С 2021 года можно сохранить единственное жильё при банкротстве, если его рыночная стоимость не превышает долга по ипотеке более чем на 30%.
- Перезалог – перевод ипотеки в другой банк с более выгодными условиями.
Подводим итоги
На апрель 2026 года изъятие единственного ипотечного жилья за долги всё ещё возможно, если квартира находится в залоге. Однако в ближайшие месяцы ожидается новая попытка парламента внести изменения, которые могут ограничить права банков. Пока же заёмщикам доступны механизмы реструктуризации, ипотечных каникул и добровольного решения конфликта без суда. Главное – действовать проактивно и не допускать скрытия доходов и активов.