Вопрос о праве иностранных граждан приобретать недвижимое имущество в России часто вызывает сомнения. Законодательство в этой сфере меняется, а практические нюансы зависят от типа недвижимости, места её расположения и статуса покупателя. Ниже – полное разъяснение, основанное на актуальных нормативных актах и практических рекомендациях юристов (по состоянию на 20 апреля 2026 г.).

Правовая база

Основные документы, регулирующие приобретение недвижимости иностранцами:

1. Федеральный закон № 115‑ФЗ от  г. «О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации» (с изменениями до ).
2. Указ Президента РФ № 81 от  г. (с изменениями от ) – вводит временные меры, касающиеся сделок с недвижимостью в регионах, находящихся под санкциями.
3. Указ Президента РФ № 254 от  г. – упрощает процедуру продажи недвижимости иностранцами, отменяя обязательное согласование с Правительственной комиссией.
4. Гражданский кодекс РФ (части 1 и 2) – общие положения о сделках с имуществом.
5. Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (для сельхозучастков).

Согласно статье 62 Конституции РФ и вышеуказанному закону 115‑ФЗ, иностранные граждане имеют право приобретать недвижимость наравне с российскими гражданами, за исключением некоторых ограничений.

Какие ограничения существуют?

• Земельные участки в пограничных зонах. Иностранцам запрещено приобретать землю в 15‑километровой полосе от государственной границы, а также в районах, объявленных «особо охраняемыми» (военные, стратегические объекты).
• Сельскохозяйственные земли. Приобретение земли сельскохозяйственного назначения возможно только после получения специального разрешения от Министерства сельского хозяйства, что практично редко применяется.
• Недвижимость в регионах, подпадающих под санкционные ограничения. После введения указов 81 и 254 некоторые сделки могут требовать дополнительного контроля со стороны Росреестра, но в большинстве случаев согласование с Правительственной комиссией уже не требуется.
• Получение ВНЖ и гражданства. Приобретение жилья не дает автоматического права на вид на жительство или гражданство, однако наличие собственного жилья может положительно влиять при рассмотрении заявлений о ВНЖ.

Какие документы нужны иностранцу?

Для оформления сделки необходимо предоставить следующий пакет документов (перечень может слегка различаться в зависимости от региона и типа недвижимости):

1. Паспорт гражданина иностранного государства. При необходимости – нотариально заверенный перевод на русский язык.
2. Визовая справка или иной документ, подтверждающий законное пребывание в РФ. Это может быть виза, миграционная карта, регистрация по месту пребывания, либо справка о временном убежище.
3. ИНН (идентификационный номер налогоплательщика). Оформляется в налоговой инспекции после регистрации в ФМС.
4. Справка о доходах (по запросу банка). Требуется, если покупка осуществляется через ипотеку в российском банке.
5. Документы, подтверждающие источник денежных средств. Выписка из банка, договор купли‑продажи другого имущества, справка о наследстве и т.п.
6. Договор купли‑продажи. Составляется в двух экземплярах, подписывается сторонами и заверяется у нотариуса.
7. Согласие совладельцев (если объект имеет совместную собственность).

Пошаговый процесс покупки

Ниже – типичный алгоритм приобретения квартиры или дома в России иностранным гражданином.

1. Выбор объекта и проверка правового статуса. Убедитесь, что на объекте нет обременений (залог, арест), а земля не находится в запрещённой зоне.
2. Открытие банковского счёта в России. Счёт типа С (расчётный) открывается на имя покупателя. Именно на него переводятся средства оплаты.
3. Сбор и подготовка документов. Перевод и нотариальное заверение всех иностранных документов.
4. Подписание предварительного договора (договор задатка). Внесение задатка (обычно 10 % от стоимости).
5. Проведение due‑diligence. Юрист проверяет реестр недвижимости, выписку из ЕГРН, наличие согласий собственников.
6. Подписание основного договора купли‑продажи. Договор подписывается у нотариуса, после чего нотариус вносит запись в ЕГРН.
7. Оплата стоимости. Перевод полной суммы на расчётный счёт продавца (или в порядке рассрочки, если согласовано).
8. Регистрация прав собственности. Подача заявления в Росреестр (обычно через нотариуса). После регистрации вы получаете выписку из ЕГРН.
9. Оплата налогов и сборов. Налог на имущество (если вы будете владельцем более года) и гербовый сбор (при регистрации).
10. Получение ключей и ввод в эксплуатацию.

Налоги и сборы, которые нужно учитывать

Особенности в условиях санкций и временных мер

С 2022 года в России введены несколько указов, которые влияют на сделки с иностранцами:

• Указ № 81 (2022 г.) ограничивает покупку недвижимости гражданами стран, признанных «недружественными» (например, США, Канада, страны ЕС). Для таких граждан требуется согласование с Правительственной комиссией, но с 2024 года большинство ограничений сняты, оставив лишь контроль за источниками средств.
• Указ № 254 (2022 г.) упразднил обязательное согласование с Правительственной комиссией при продаже недвижимости иностранцам, что ускорило процесс регистрации.
• Росреестр с марта 2022 года начал требовать подтверждение законного пребывания в РФ (виза, миграционная карта) при подаче документов от иностранца.

Что делать, если у вас нет вида на жительство?

Отсутствие ВНЖ не препятствует покупке недвижимости. Главное — наличие законного основания для пребывания в стране (виза, туристический штамп, регистрация по месту пребывания). При этом:

• Для получения ипотечного кредита в российском банке часто требуется ВНЖ или подтверждение постоянного дохода в РФ.
• Отсутствие ВНЖ может усложнить процесс получения налогового вычета по ипотеке.
• В случае длительного пребывания (более 90 дней) рекомендуется оформить временную регистрацию, что упрощает взаимодействие с органами власти.

Как выбрать надёжного юриста/агентство?

1. Проверьте наличие лицензии у юридической компании (лицензия на юридическую деятельность, членство в Ассоциации адвокатов).
2. Убедитесь, что специалист имеет опыт работы с иностранными клиентами и знает особенности валютного контроля.
3. Запросите образцы договоров и выписок из реестра, которые они уже оформляли.
4. Сравните стоимость услуг: фиксированный пакет (проверка, подготовка документов, регистрация) обычно выгоднее, чем почасовая оплата.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Можно ли купить квартиру в Москве без российского банковского счёта?

Теоретически — да, если продавец согласен принимать оплату в иностранной валюте через международный банковский перевод, но в большинстве случаев банк‑посредник (российский) обязателен для регистрации сделки.

Можно ли оформить ипотеку в российском банке без ВНЖ?

Большинство банков требуют постоянный вид на жительство или хотя бы долгосрочную визу (категория D). Некоторые банки (например, Сбербанк, ВТБ) могут рассмотреть заявку при наличии подтверждённого дохода в РФ и гарантийного поручительства.

Какие сроки регистрации прав собственности?

После подачи полного пакета документов в Росреестр регистрация занимает от 5 до 15 рабочих дней. При наличии сложных вопросов (например, проверка земли в пограничной зоне) срок может быть продлён.

Можно ли продать недвижимость, купленную в России, без уплаты налога?

Если объект продаётся менее чем через 5 лет после покупки и продавец не является налоговым резидентом РФ, налог в размере 30 % от разницы между продажной ценой и стоимостью приобретения подлежит уплате в РФ.

Иностранные граждане могут свободно приобретать жилую и коммерческую недвижимость в России, если соблюдены несколько ключевых условий:

• Законное пребывание в стране (виза, регистрация).
• Отсутствие ограничений по местоположению (пограничные зоны, стратегические земли).
• Наличие необходимых документов (паспорт, ИНН, подтверждение источника средств).
• Проведение полной юридической проверки и регистрация в Росреестре.

С учётом текущих нормативных актов (115‑ФЗ, указов Президента № 81 и № 254) процесс покупки недвижимости для иностранца стал проще, чем в прошлом десятилетии. Главное – обращаться к квалифицированным юристам и тщательно проверять каждый этап сделки;

Полезные ссылки (по состоянию на 2026 г.)

• Текст ФЗ 115‑ФЗ (полный)
• Официальный сайт Росреестра
• Министерство юстиции РФ – FAQ по недвижимости
• Новости рынка недвижимости от РБК

Если вы планируете инвестировать в российскую недвижимость, соблюдайте закон, привлекайте профессионалов и учитывайте налоговые обязательства – тогда процесс пройдет без лишних сложностей.