Краткий ответ: Да, могут. Однако после 2022 года правила существенно изменились: для граждан из так называемых «недружественных» стран теперь обязательно получать разрешение Правительственной комиссии, а у всех остальных иностранцев процедура покупки практически не отличается от той, что действует для россиян. Ниже — подробный разбор, начиная с документов и заканчивая налогами.
Кто считается «резидентом» и «нерезидентом»?
- Резиденты РФ: иностранцы с видом на жительство (ВНЖ) или теми, кто провёл на территории России более 183 календарных дней за последние 12 месяцев. Для них действуют те же правила, что и для граждан РФ.
- Нерезиденты: все остальные. Они тоже могут покупать жильё, но с рядом ограничений и повышенным налогом при продаже.
Какие объекты можно купить
| Тип недвижимости | Иностранцы из «дружественных» стран | Иностранцы из «недружественных» стран |
|---|---|---|
| Квартира, апартаменты | Без ограничений | Требуется разрешение Правительственной комиссии |
| Загородный дом | Без ограничений | Разрешение + проверка приграничной зоны |
| Земельный участок (ИЖС, ЛПХ) | Можно, но не в приграничных зонах | Запрещено |
| Коммерческая недвижимость | Разрешено | Разрешение + отдельная процедура |
Список «недружественных» стран обновляется указами Президента. На 19 апреля 2026 года он включает 48 государств, включая США, Канаду, страны ЕС, Великобританию, Австралию, Новую Зеландию, Японию, Южную Корею и др.
Пошаговая инструкция для иностранца-нерезидента
Шаг 1. Подготовить пакет документов
- Загранпаспорт с визой или миграционной картой (для стран без визового режима).
- Документ, подтверждающий легальное пребывание в РФ (миграционный учёт, регистрация, РВП, ВНЖ).
- СНИЛС (если планируете ипотеку).
- ИНН России (оформляется за 1 день в налоговой или через МФЦ).
- Выписка из ЕГРН объекта (берётся продавцом не позднее 5 дней до сделки).
Шаг 2. Проверка объекта
- Убедитесь, что недвижимость не находится в залоге, не арестована и не в приватизационном споре.
- Если покупаете новостройку, проверьте застройщика в реестре Фонда защиты дольщиков и статус разрешений (Росреестр).
Шаг 3. Получение разрешения (только для «недружественных» стран)
Заявление → Минфин РФ → Правительственная комиссия → Срок рассмотрения 30–60 дней
Шаг 4. Подписание договора и регистрация
Формы договора:
- ДДУ — если новостройка (договор долевого участия).
- ДКП — договор купли-продажи, если вторичное жильё.
После подписания документы подаются в Росреестр через МФЦ или электронную подпись (если у сторон есть ЭЦП). Регистрация занимает 5–9 рабочих дней.
Ипотека для иностранца: реально ли?
Да, но условия жёстче, чем у россиян:
- Первоначальный взнос — минимум 30–50 %.
- Процентная ставка — от 9 % годовых в рублях и от 5 % в юанях (китайские банки).
- Срок — до 30 лет.
- Обязательный пакет: выписка из банка о доходах, переведённая на русский язык и заверенная нотариально.
Налоги при покупке и продаже
При покупке
- НДФЛ не платится.
- Госпошлина за регистрацию — 2 000 руб. для физлиц.
- Нотариальное удостоверение — от 5 000 руб. (по желанию сторон).
При продаже
| Статус продавца | Налог | Льготы |
|---|---|---|
| Резидент РФ | 13 % от прибыли, если владение < 5 лет | Налоговый вычет 1 млн руб. или расходы на покупку |
| Нерезидент | 30 % независимо от срока владения | Льготы не предусмотрены |
Частые ошибки и советы юристов
- Не проверять юридическую чистоту. Скупая 500 руб. на выписку ЕГРН может обернуться миллионными потерями.
- Забывать про миграционный учёт. Его отсутствие — повод для отказа в регистрации сделки.
- Покупать «как физлицо» коммерческую недвижимость. Для магазинов и офисов лучше регистрировать юрлицо — налоги ниже.
- Не оформлять доверенность в консульстве. Если вы не можете лично присутствовать на сделке, доверительную подпись нужно заверять у нотариуса за границей и апостилировать.
Как получить ВНЖ или гражданство после покупки
Купив квартиру, иностранец не автоматически получает ни вид на жительство, ни гражданство. Но наличие собственности:
- Даёт баллы при подаче на РВП/ВНЖ по квоте «высококвалифицированного специалиста».
- Увеличивает шансы на участие в государственной программе переселения соотечественников.
- Обязательно учитывается при оценке финансовой состоятельности заявителя.
- Без ограничений покупают граждане стран ЕАЭС, Китая, Индии, Турции, ОАЭ и большинства азиатских государств.
- Разрешение Правительственной комиссии нужно только жителям «недружественных» стран.
- Ипотека доступна, но первоначальный взнос выше, а ставка выше, чем у резидентов.
- Налог на продажу для нерезидента, 30 %, но можно снизить, став налоговым резидентом (пребывание > 183 дней).
Если остались вопросы, лучше проконсультироваться с юристом по недвижимости: законодательство меняется ежеквартально, а ошибка в документах может стоить слишком дорого.