Вопрос о возможности продажи земельного участка, отсутствующего в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), волнует как продавцов, так и покупателей.
Давайте разберёмся, что говорит закон, какие риски несут стороны и какие существуют исключения.

Что такое государственный кадастровый учет и зачем он нужен

Кадастровый учет — это официальное внесение сведений о земельном участке в ЕГРН: границ, площади, кадастровой стоимости, разрешённого использования.
Без этой процедуры участок считается «неоформленным», и у него отсутствует кадастровый номер (ст. 7 Федерального закона № 218-ФЗ).

Позиция законодателя: прямой запрет

Часть 3 статьи 70 Закона № 218-ФЗ прямо устанавливает:

«Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет»

Это означает, что нотариус не удостоверит договор купли-продажи, а Росреестр не зарегистрирует переход права собственности, если:

• у участка нет кадастрового номера;
• сведения о нём не внесены в ЕГРН;
• площадь, границы или категия земель не подтверждены кадастровой выпиской.

Исключения и «обходные» пути

Ситуация с объектами незавершённого строительства (ОНС)

Если под землёй расположен ОНС, то продать такой участок можно только после постановки и самого здания, и земли на кадастровый учет.
Исключение — когда ОНС уже зарегистрирован как самостоятельный объект недвижимости, а земля остаётся без кадастрового номера. В этом случае сделка также невозможна.

Безвозмездно полученные участки

При получении земли от государства безвозмездно (например, в рамках «дачной амнистии») продавец обязан:

1. Сначала оформить участок в собственность;
2. Поставить на кадастровый учет;
3. Затем заключать договор купли-продажи.

Доход от продажи безвозмездного участка облагается НДФЛ по п. 1 ст. 249 НК РФ.

«Серые» схемы и их последствия

На практике иногда встречаются схемы «продажи по договору долевого участия» или «уступки прав аренды». Однако:

• эти схемы не передают собственность, а лишь право требования;
• при проверке Росреестра сделка может быть признана ничтожной (ст. 168 ГК РФ);
• деньги покупателя возврату не подлежат, если продавец окажется недобросовестным.

Как правильно подготовить участок к продаже

Чтобы земля стала полноценным объектом купли-продажи, необходимо:

1. Заказать межевой план у кадастрового инженера.
2. Подготовить документы о праве собственности (выписка ЕГРН, правоустанавливающие документы).
3. Установить границы и согласовать их с соседями.
4. Подать заявление в Росреестр (через МФЦ или онлайн на Госуслугах).
5. После получения кадастрового паспорта можно заключать договор купли-продажи и регистрировать переход права.

Земельный участок без кадастрового учета не может быть объектом купли-продажи.
Даже если стороны подпишут договор, регистрация перехода права невозможна, а сделка будет признана недействительной.
Чтобы избежать рисков, обязательно проверяйте наличие кадастрового номера и выписки из ЕГРН перед подписанием любых документов.

Если у вас остались вопросы по конкретной ситуации, проконсультируйтесь с кадастровым инженером или юристом по недвижимости.