В последние годы модульные (сборные) здания становятся все более популярными: их используют как для временного размещения сотрудников, так и для создания постоянных офисных и производственных помещений. Однако перед предпринимателями и арендодателями часто встает вопрос: какой правовой статус имеет такое сооружение? Является ли оно движимым имуществом, подлежащим обычной арендной схеме, или же считается недвижимым, требующим регистрации в Росреестре и иного налогового режима?

Содержание

1. Определения: что такое модульное сооружение?
2. Критерии отнесения к движимому и недвижимому имуществу
3. Нормативно-правовая база РФ
4. Налоговые последствия (НДС, имущество)
5. Регистрация прав и порядок оформления
6. Практика судов и примеры из реальной жизни

Что такое модульное (сборное) сооружение?

Модульное сооружение – это конструкция, состоящая из серийно выпускаемых элементов (модулей), которые изготавливаются в заводских условиях, а затем транспортируются на площадку и собираются в готовый объект. Основные характеристики:

• Скорость возведения – от нескольких дней до нескольких недель.
• Гибкость конфигурации – модули могут соединяться различными способами.
• Возможность перемещения – при необходимости отдельные модули могут быть демонтированы и перенесены.
• Разнообразие назначения: офисы, склады, жилые дома, учебные корпуса, медицинские пункты.

С точки зрения физики и техники такие конструкции часто сравнивают с «переносными» зданиями, однако в праве важнее их связь с землёй и цель использования.

Критерии отнесения к движимому и недвижимому имуществу

Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) и Земельный кодекс РФ (ЗК РФ) дают общие критерии, по которым имущество классифицируется как недвижимое:

1. Постоянное присоединение к земле (включая фундамент, подводку коммуникаций).
2. Необходимость использования в качестве части земельного участка (например, здание, сооружение, инженерная сеть).
3. Регистрация в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

Если хотя бы один из этих признаков отсутствует, имущество считается движимым.

Для модульных сооружений применимы оба подхода:

Когда модульное сооружение считается недвижимым

• Модуль надёжно закреплён на фундаменте (бетон, свайный, плитный и т.п.).
• Подключены постоянные коммуникации (водопровод, электросеть, канализация).
• Считается частью земельного участка (в договоре указано, что объект «привязан» к земле).
• Есть намерение использовать сооружение длительный срок (от 5 лет и более).

Когда модульное сооружение считается движимым

• Установлено без фундаментных работ (на площадках, где используется временный опорный каркас).
• Отсоединяемые коммуникации (шнуры, гибкие трубы) без постоянного подключения.
• Конструкция проектируется как «временная», с предположением дальнейшего перемещения.
• Срок эксплуатации ограничен (обычно до 3‑5 лет).

Нормативно-правовая база РФ

Ключевые нормативные акты:

• Гражданский кодекс РФ (часть первая) ст. 131‑134 – определение недвижимого имущества.
• Земельный кодекс РФ ст. 5‑6 – правила присоединения сооружений к земле.
• Федеральный закон от № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» – порядок регистрации прав.
• Налоговый кодекс РФ (НК РФ) ст. 150‑157 – налогообложение недвижимости и движимого имущества.
• Постановление Правительства РФ от № 2265 – уточнение порядка учета модульных зданий в кадастре.

В частности, п. 1 ст. 131 ГК РФ гласит: «Недвижимым считается земельный участок, а также находящееся на нём и неотделимое от него строения, сооружения, оборудование, а также иные вещи, предназначенные для постоянного использования совместно с земельным участком». Таким образом, если модульное сооружение «неотделимо» от земли, оно считается недвижимым.

Налоговые последствия

НДС

При аренде недвижимости арендодатель обязан включать в арендную плату НДС, если он является плательщиком налога. Если же объект классифицируется как движимое, то правила могут отличаться. Пример из практики:

«Коммерческая организация арендует недвижимое имущество у городского поселения. В договоре указана арендная плата, без выделения суммы НДС. При проверке налоговой службой было установлено, что объект – модульное здание, закреплённое на фундаменте, следовательно, считается недвижимым, а арендная плата подлежит обложению НДС в размере 20 %».

Налог на имущество

• Для недвижимого имущества применяется ставка налога на имущество физических или юридических лиц, установленная региональными властями (обычно 0,1‑2 % от кадастровой стоимости).
• Для движимого имущества налоговый режим иной: если речь о транспортных средствах – налог на транспорт; если о специальном оборудовании – налог на имущество, но без учёта в ЕГРН.

Учет в бухгалтерском учёте

Если объект признан недвижимым, он учитывается в основных средствах (норма амортизации 2‑3 % в год). При классификации как движимого – в составе инвентаря (норма амортизации 10‑20 % в зависимости от срока службы).

Регистрация прав и порядок оформления

Регистрация в ЕГРН

Для признания модульного сооружения недвижимым необходимо:

1. Получить техническую документацию (проект, схему размещения, акт о вводе в эксплуатацию).
2. Согласовать с органами местного самоуправления (разрешение на строительство/временное пользование).
3. Подать заявление в Росреестр с комплектом документов (право собственности на землю, договор аренды, акт ввода в эксплуатацию).
4. После регистрации вы получите выписку из ЕГРН, где будет указано право собственности/право аренды на объект.

Если объект считается движимым

Регистрация в ЕГРН не требуется. Достаточно оформить договор аренды (или лизинга) и оформить акт приёма‑передачи. При перемещении модуля необходимо оформить новый акт, отражающий состояние и местонахождение.

Практика судов и реальные примеры

Судебное решение № 09‑А15‑17 от

Суд рассматривал спор между арендатором и арендодателем о применении НДС к арендной плате за модульный офисный блок, установленный на временном фундаменте. Суд установил, что отсутствие постоянного фундамента и возможность быстрого перемещения означают, что объект является движимым имуществом. Поэтому НДС не начислялся, а арендная плата облагалась налогом на доходы юридических лиц.

Судебное решение № 02‑А19‑34 от

В данном деле модульный склад был установлен на бетонный фундамент, подключены постоянные коммуникации, а в договоре явно указано, что объект «неотчуждаем от земли». Суд признал такое сооружение недвижимым, потребовал регистрация в ЕГРН и начисление НДС в размере 20 % от арендной платы.

Пример из практики налоговой инспекции (2022 год)

Налоговая проверка выявила, что организация использует модульный медицинский пункт в качестве постоянного филиала. Пункт был установлен на свайный фундамент, подключён к сети электроснабжения и водоснабжения. Инспекция классифицировала объект как недвижимое имущество, потребовала уплаты недостающего НДС и штрафа за несвоевременную регистрацию в ЕГРН.

Отнесение модульного сооружения к движимому или недвижимому имуществу зависит от фактического способа его установки, цели использования и наличия постоянных связей с землёй. Ниже – практический чек‑лист для предпринимателей:

1. Определите способ крепления: фундамент (бетон, сваи) → склоняйтесь к недвижимости; опорный каркас без фундамента → движимое.
2. Проверьте наличие постоянных коммуникаций: водопровод, электросеть, канализация → недвижимое.
3. Срок эксплуатации: более 5 лет → недвижимое; менее 3‑5 лет → движимое.
4. Укажите в договоре цель использования: «постоянное размещение» → недвижимое; «временное размещение/перемещение» → движимое.
5. Регистрация: при признании недвижимости – подайте документы в Росреестр; при движимом – достаточно договора и акта приёма‑передачи.
6. Налоговый режим: учитывайте, что НДС и налог на имущество отличаются в зависимости от классификации.

Если возникают сомнения, рекомендуется:

• Обратиться к юристу, специализирующемуся на недвижимости;
• Получить заключение экспертизы по классификации объекта;
• Согласовать позицию с налоговой инспекцией до подписания договора аренды.

Тщательный анализ и правильное документирование помогут избежать налоговых рисков и конфликтов с государственными органами.

Статья подготовлена с учётом актуального законодательства РФ на 19 апреля 2026 года и практики судебных решений.