Главное за 60 секунд
- Новое определение «многоквартирного дома с истекающим сроком».
- Упрощённый переход на прямое управление собственниками для домов до 30 квартир.
- Обязательное межевание земельного участка под существующей застройкой до .
- Три формы управления по-прежнему действуют: ТСЖ/ЖК, управляющая компания, непосредственное управление.
Что такое «многоквартирный дом» по новому кодексу?
Жилищный кодекс теперь чётко разграничивает:
- Обычный многоквартирный дом — строение, содержащее ≥2 квартир и имеющее общее имущество (кровля, подвал, лифты и т.д.).
- Многоквартирный дом с истекающим сроком — объект, в котором:
- остаточный ресурс несущих конструкций составляет менее 15 лет по заключению ФГУ «Росжилкомплекс»;
- сумма взносов на капремонт превышает 70 % от кадастровой стоимости здания.
Появление второй категории позволит муниципалитетам заранее планировать снос или реновацию объектов.
Как перейти на непосредственное управление: пошаговая схема
Жильцы могут «разорвать» договор с УК/ТСЖ, если:
- Общее собрание собственников (ОСС) проведено очно-заочно или в форме заочного голосования.
- Кворум ≥50 % от общей площади помещений.
- «За» проголосовали ≥2/3 присутствующих (по площади).
- В доме не более 30 квартир (новое правило в ст. 161.1 ЖК РФ).
Важно! Жильцам придётся самостоятельно заключать договоры с ресурсниками, вывозом мусора и аварийной службой.
Земельный участок под домом: новые правила межевания
Кому и зачем нужно межевание?
- Всем МКД в существующей застройке (дома, построенные до ).
- Дедлайн — .
- Ответственность, муниципалитет инициирует межевание; собственники оплачивают не более 20 % расходов.
Что получит собственник?
- Чёткие границы двора и парковки.
- Возможность оформить землю в общедолевую собственность (по решению ОСС).
- Уменьшение споров с соседями и коммерческими арендаторами.
Три формы управления: плюсы и минусы
| Форма | Плюсы | Минусы |
|---|---|---|
| ТСЖ / ЖК | Собственники контролируют финансы, могут выбирать подрядчиков | Нужно вести бухгалтерию, отчитываться перед Росреестром |
| Управляющая компания | Профессиональный сервис, диспетчеризация 24/7 | Риск некачественных услуг; возможен конфликт интересов |
| Непосредственное управление | Минимальные расходы, полная свобода | Личная ответственность за аварии, отсутствие гарантий |
Что делать собственнику сегодня: чек-лист
- Проверьте форму управления в выписке ЕГРН (её можно получить онлайн).
- Посчитайте квартиры: если ≤30, изучите возможность прямого управления.
- Закажите техобследование: узнайте, не попадает ли ваш дом в категорию «с истекающим сроком».
- Соберите ОСС: за 10 дней до встречи разошлите уведомления за подписью председателя.
- Подайте заявление в МФЦ: для межевания земли понадобятся: кадастровый паспорт, схема придомовой территории, протокол ОСС.
Ответы на популярные вопросы
Вопрос: Можно ли отказаться от капремонта при прямом управлении?
Ответ: Нет, взнос в Фонд капремонта обязателен независимо от формы управления.
Вопрос: Кто будет ремонтировать крышу, если управляем дом сами?
Ответ: Решение принимает ОСС: можно заключить договор с подрядчиком или подать заявку в городскую аварийную службу за плату.