Термин «многоэтажный жилой дом» подразумевает здание, высота которого превышает предел, доступный для тушения пожара с помощью автомеханических лестниц. В массовом исполнении такие лестницы достигают 28 м, а в специальном — до 50 м. Именно поэтому такие дома нуждаются в особых требованиях к пожарной безопасности, инженерным системам и планировке пространства.
Что такое многоквартирный дом (МКД)?
Согласно российскому законодательству, многоквартирный дом (МКД) — это:
- здание с двумя и более этажами;
- содержащее несколько изолированных квартир;
- имеющее общее имущество: лестничные пролёты, лифты, чердаки, крыши, инженерные сети, земельный участок вокруг дома и др;
Каждый собственник квартиры владеет не только своей жилой площадью, но и долей в общем имуществе, пропорциональной площади квартиры.
Основные типы многоэтажных домов по объемно-планировочному решению
Секционные дома
Наиболее распространённый тип в современной городской застройке. Дом делится на 2 и более секции, каждая из которых имеет свою лестничную клетку. Секции могут быть соединены коридорами или тамбурами.
Плюсы:
- хорошая звукоизоляция между секциями;
- простота эвакуации;
- гибкость в планировке квартир.
Коридорные дома
Квартиры выходят дверями в общий длинный коридор, который может быть как внутренним, так и наружным. Часто используется в «хрущёвках» и гостиничных типах домов.
Минусы:
- слабая шумоизоляция;
- меньшая приватность;
- сложности в вентиляции.
Галерейные дома
Квартиры имеют выход на открытую галереру, расположенную с одной стороны здания. Часто применяются в южных регионах и в студенческих общежитиях.
Плюсы:
- хорошее проветривание;
- экономия на лифтах за счет наружных галерей.
Минусы:
- сложности в эксплуатации в холодном климате;
- проблемы с безопасностью и энергосбережением.
Конструктивные типы многоэтажных домов
| Тип | Особенности | Преимущества | Недостатки |
|---|---|---|---|
| Панельный | Железобетонные панели, заводского изготовления | Быстрая сборка, низкая себестоимость | Сложности в перепланировке, теплопотери по швам |
| Кирпичный | Несущие стены из кирпича | Высокая тепло- и звукоизоляция | Долгое строительство, высокая стоимость |
| Монолитный | Железобетонный каркас, заливаемый на месте | Гибкая планировка, высокая прочность | Долгий срок возведения, необходимость длительной усадки |
| Кирпично-монолитный | Совмещение кирпичных и монолитных элементов | Баланс цены и качества | Сложности в проектировании |
| Блочный | Стены из крупных блоков (газобетон, пенобетон) | Высокая скорость строительства | Требует качественной отделки и утепления |
Классификация по этажности
- Малоэтажные (до 5 этажей) — не требуют лифтов, подходят для малоэтажной застройки.
- Среднеэтажные (6–10 этажей) — оптимальное соотношение плотности и комфорта.
- Высотные (11–25 этажей), требуют лифтов и усиленных инженерных систем.
- Многофункциональные высотки (26+ этажей), элитное жильё, повышенные требования к безопасности и инфраструктуре.
Общее имущество и зона ответственности
В состав общего имущества входят:
- лифты и шахты;
- лестничные клетки и площадки;
- крыши и чердаки;
- инженерные сети до первого отключающего устройства в квартире;
- земельный участок под домом и придомовая территория.
Важно: парковки и нежилые помещения в цоколе могут быть как частью общего имущества, так и отдельными объектами права собственности.
Проектирование и нормативы
При проектировании многоэтажных домов учитываются:
- СП 54.13330.2016 — «Здания жилые многоквартирные»;
- СНиП 2.07.01 — планировка и застройка территорий;
- доступность для маломобильных групп (пандусы, лифты, ширина дверей);
- нормы освещённости, вентиляции и шумоизоляции.
Эволюция типов многоэтажных домов в России
- 1920–1950-е: доходные дома, коммуналки — коридорные и галерейные системы.
- 1950–1980-е: «хрущёвки» и «брежневки», панельные и кирпичные секционные дома.
- 1990–2010-е: монолитно-кирпичные дома с улучшенной планировкой.
- 2010-е — настоящее время: энергоэффективные панельные и монолитные комплексы с подземным паркингом и встроенной инфраструктурой.
Многоэтажные жилые дома — это не просто высокие здания, а сложные инженерные системы, включающие в себя жилые, технические и общественные пространства. Правильный выбор типа объемно-планировочного решения, конструктивной схемы и соблюдение нормативов — залог комфорта, безопасности и долговечности всего дома.
Источники: СП 54.13330.2016, СНиП 2.07.01, ГК РФ, материалы студопедии и профессиональных архитектурных изданий.