С 1 января 2026 года в России, включая Краснодарский край, действуют обновлённые правила налогообложения доходов от продажи жилья. Самым чувствительным изменением остаётся минимальный срок владения, по истечении которого продавец освобождается от уплаты НДФЛ. В статье разберёмся, как именно рассчитывается период владения, в каких случаях достаточно 3 лет вместо 5, и какие регионы ввели дополнительные льготы.

Базовое правило: 5 лет vs 3 года

Налоговый кодекс РФ (ст. 217.1) закрепляет два «отсчёта»:

• 5 лет – общее правило для всех объектов недвижимости, купленных после .
• 3 года – льготный период, если жильё:
• получено по наследству;
• передано по договору дарения от близкого родственника;
• приватизировано;
• является единственной недвижимостью на дату продажи ¹.

Примечание: важно не путать «единственное жильё» и «единственную квартиру». Если у вас есть доля в другом объекте, льгота может не применяться.

Региональные эксперименты: 24 субъекта сократили срок

В 2026 году 24 региона воспользовались правом, предусмотренным Федеральным законом № 382-ФЗ, и уменьшили минимальный срок владения до 3 лет для всех объектов недвижимости, независимо от основания приобретения. Среди них:

• Краснодарский край
• Республика Крым и Севастополь
• Брянская, Тульская, Калужская области
• Новосибирская и Кемеровская области и др.

Для жителей этих регионов достаточно дождаться третьей годовщины регистрации права, чтобы продать объект без НДФЛ.

Как правильно считать срок: от какой даты отталкиваться?

Точка отсчёта зависит от того, как именно вы стали собственником:

Особые категории: семьи с детьми и пенсионеры

Семьи с детьми

С 2022 года в России действует федеральная льгота: семья, у которой с момента покупки жилья и до момента его продажи родился (усыновлён) второй или последующий ребёнок, получает право на нулевую ставку НДФЛ независимо от срока владения. Условия:

• покупка была произведена до ;
• в момент продажи дети не достигли 18 лет (или 24 лет, если учаться очно);
• общая площадь нового жилья больше старого.

Пенсионеры

Заблуждение: пенсионный статус автоматически не освобождает от НДФЛ. Льгота предоставляется только если выполняются те же условия по сроку либо региональные преференции (например, льготы для «единственного жилья»).

Практические примеры

Пример 1. Квартира в Краснодарском крае, купленная в мае 2023 года

Регион снизил минимальный срок до 3 лет. Следовательно, продать без налога можно уже в мае 2026 года.

Пример 2. Наследуемая квартира в Москве, вступление в права – сентябрь 2021

Срок наследства – 3 года. Налог не нужно платить при продаже с сентября 2024 года. Если продать раньше – 13 % НДФЛ с дохода сверх 1 млн руб. (или с разницы между ценой продажи и расходами на покупку).

Пример 3. Приватизированная комната в Санкт-Петербурге, регистрация – январь 2022

Льготный 3-летний срок. Без налога – с 2025 г. Если собственник купит вторую комнату в 2025 г., статус «единственное жильё» потеряется и при продаже любой из квартир придётся ждать 5 лет.

Алгоритм проверки: «Плачу ли я налог?»

1. Определите дату начала срока владения по таблице выше.
2. Сверьте регион: если ваш регион снизил срок до 3 лет – используйте 3 года.
3. Проверьте льготные основания (наследство-дар-приватизация).
4. Если ни одно условие не выполняется – готовьтесь к уплате НДФЛ 13 %.
5. Подайте декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года и уплатите налог до 15 июля.

Как снизить налог, если срок ещё не вышел

• Имущественный вычет 1 млн руб. – применяется без подтверждения расходов.
• Подтверждение расходов – если вы покупали квартиру дороже, чем продаёте, налог рассчитывается с разницы.
• Сделка между близкими родственниками – освобождение от налога, но риск ФНС признать сделку «затратной».

Что будет дальше: прогнозы до 2027 года

Группа депутатов ЛДПР уже предложила внести в Госдуму законопроект, который сократит общий минимальный срок владения до 3 лет по всей России. Это может упростить рынок и снизить «теневые» схемы занижения цены. Однако экономический блок правительства пока против: такая мера приведёт к снижению налоговых поступлений. Вероятно, решение будет принято не раньше 2027 года.

• ✅ Уточнил дату регистрации права в ЕГРН.
• ✅ Проверил льготный статус (наследство, дар, приватизация, единственное жильё).
• ✅ Сверил региональные льготы.
• ✅ Рассчитал срок: дождаться 3 или 5 лет.
• ✅ При необходимости воспользовался вычетом или подтвердил расходы.
• ✅ Подал 3-НДФЛ и уплатил налог в срок.

Помните: даже если вы продаёте квартиру «дёшево», но срок владения меньше минимального, ФНС имеет право пересчитать налог по кадастровой стоимости. Консультируйтесь с юристом или налоговым инспектором заранее.

Обновлено: 19 апреля 2026 года