С 2022 года в России вступили в силу существенные изменения Налогового кодекса, касающиеся освобождения от налога на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже жилой недвижимости. Основным параметром, определяющим право на льготу, является минимальный срок владения объектом. В статье мы подробно разберём, каков он, какие существуют исключения и как правильно оформить сделку, чтобы не платить налог.

Правовая база

Нормативные акты, регулирующие вопрос освобождения от НДФЛ, включают:

• Статьи 217‑218 Налогового кодекса РФ;
• Поправки, внесённые в НК РФ в 2022 году (утверждены постановлением Правительства РФ и приняты в Государственной Думе);
• Постановления ФНС России, разъясняющие порядок расчёта срока владения.

Согласно постановлению от 30 сентября 2022 г. (документ, опубликованный на INTERFAX.RU), в Налоговый кодекс был добавлен механизм уточнения срока владения, а также расширены категории налоговых льгот.

Какой срок владения считается «минимальным»?

Для большинства граждан правило выглядит так:

1. Если объект жилой недвижимости находится в собственности не менее 5 лет, то при его продаже налог на доходы не взимается.
2. Если собственник владел им менее 5 лет, но одновременно с продажей приобрёл другое жилое помещение (в т.ч. в ипотеку) и использует его в качестве основного, то налог также может быть отменён – при условии, что совокупный срок владения новым и старым жильём составляет 5 лет.

Эти два пункта являются базовыми. Далее рассмотрим детали.

Срок владения в течение 3 лет для семей с детьми

С 2022 года в НК РФ появился специальный режим для семей, где в семье есть дети‑инвалиды или несовершеннолетние. Если в течение 3 лет после покупки первой квартиры семья приобретает вторую и продаёт первую, налог может быть освобождён при условии, что обе квартиры находятся в собственности одновременно не менее 3 лет.

Срок владения в 1 год при «социальных» сделках

Для льготных категорий (например, ветеранов, инвалидов I‑II группы) предусмотрено сокращение минимального срока до 1 года, но только при условии, что продажа происходит в рамках программы «социального жилья» и покупка нового объекта также подпадает под эту программу.

Как считается срок владения?

Срок владения считается с момента государственной регистрации права собственности (или вступления в наследство) до даты государственной регистрации сделки продажи.

• Если объект получен в наследство, срок владения считается от даты смерти наследодателя.
• Если объект получен в дарственную, срок владения считается от даты регистрации дарения.
• В случае ипотеки срок владения не «приостанавливается» – он считается непрерывным, даже если квартира находится в залоге.

Исключения и особые случаи

Продажа в рамках единой сделки «продажа‑покупка»

Если продавец одновременно покупает новое жильё (в т.ч. в ипотеку) и продаёт старое, налоговая льгота предоставляется при условии, что:

1. Старое жильё находилось в собственности не менее 5 лет (или 3/1 год в особых случаях).
2. Новая квартира будет использована в качестве основного места жительства в течение 3 лет.

Перераспределение долей в совместной собственности

Если несколько собственников продают свои доли, каждая доля рассматривается отдельно. Налог освобождается только тогда, когда каждый из собственников соблюдает минимальный срок владения своей долей.

Переоформление в браке

При разводе и последующем разделе имущества срок владения сохраняется у бывшего собственника, если он продолжает владеть долей в квартире.

Пример расчёта налога

Рассмотрим типичную ситуацию:

Если бы срок владения был 4 года 11 месяцев, налог бы взимался в размере 13 % от разницы между продажной ценой и суммой расходов (первоначальная стоимость + расходы на улучшения).

Как правильно оформить сделку, чтобы не платить НДФЛ

1. Проверьте срок владения. Смотрите в выписке из ЕГРН дату регистрации.
2. Соберите подтверждающие документы. Это могут быть договоры купли‑продажи, наследства, дарения, справки о регистрации брака и т.д.
3. Планируйте «продажу‑покупку». Если срок владения меньше 5 лет, постарайтесь одновременно купить новое жильё, чтобы воспользоваться льготой.
4. Укажите в договоре обязательство использовать новое жильё в качестве основного. Это важно для ФНС.
5. Подайте декларацию 3‑НДФЛ. В графе «Освобождение от налога при продаже жилой недвижимости» укажите основание (срок владения, покупка нового жилья и т.д.).
6. Сохраните все квитанции и договора. При проверке налоговой службы вам понадобится подтверждение расходов и сроков.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Нужно ли платить налог, если я продал квартиру, которой владел менее 5 лет, но не покупал новое жильё?

Да. В этом случае налог составляет 13 % от разницы между продажной ценой и суммой, подтверждённой документально (первоначальная стоимость + расходы на улучшения).

Какой документ подтверждает срок владения?

Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) с указанием даты государственной регистрации права собственности.

Можно ли перенести срок владения от одного объекта к другому?

Нет. Срок владения считается индивидуально для каждого объекта. Перенос возможен только в рамках «продажи‑покупки», когда оба объекта учитываются совместно.

Что делать, если я получил квартиру в наследство и хочу её продать через 2 года?

В случае наследства срок владения считается от даты смерти наследодателя. Если с этой даты прошло менее 5 лет, налог будет взиматься, если только вы не подпадаете под специальные льготы (например, инвалидность).

Какой срок владения для продажи недвижимости, приобретённой в ипотеку?

Ипотека не влияет на срок владения. Дата считается с момента регистрации права собственности, а не с момента начала выплат по ипотеке.

Минимальный срок владения недвижимостью для освобождения от НДФЛ в 2022 году составляет 5 лет. Существуют отдельные облегчённые режимы (3 года, 1 год) для семей с детьми, инвалидов и при «прода‑покупке». Правильное документальное оформление и своевременное заполнение налоговой декларации позволяют законно избежать уплаты налога.

Если у вас остались вопросы или требуется помощь в подготовке документов, рекомендуется обратиться к квалифицированному налоговому консультанту.

Дата публикации: 19 апреля 2026 г. | Информация актуальна на момент написания и основана на официальных источниках, включая пресс‑релизы INTERFAX.RU от 30 сентября 2022 г.