Ключевая идея: чтобы при продаже квартиры, дома или другой недвижимости не платить 13 % НДФЛ, важно дождаться минимального предельного срока владения․ В 2021 году это правило продолжает действовать, но есть много исключений и региональных льгот․
Общее правило: 5 лет
С 2016 года (и по сей день) стандартный минимальный срок владения недвижимостью для освобождения от НДФЛ составляет 5 лет․ Это означает:
- Если объект куплен после , продажа без налога возможна только после 5-летнего владения;
- Если продать раньше, придётся заплатить 13 % с разницы между ценой продажи и документальными расходами (или воспользоваться вычетом 1 млн руб․)․
Когда достаточно 3 года
Закон (ст․ 217․1 НК РФ) перечисляет случаи, когда льготный срок сокращается до 3 лет․ Это бывает, если право собственности получено:
- По наследству от близкого родственника;
- В дар от члена семли или близкого родственника;
- В результате приватизации (в т․ч․ бывшей муниципальной квартиры);
- По договору пожизненного содержания (рента);
- В обмен на долю в уставном капитале при внесении её в имущество юрлица (новое для 2025 г․)․
Важно: для перечисленных оснований отсчёт 3-летнего срока начинается с даты, указанной в ЕГРН, а не с даты смерти наследодателя или даты заключения договора․
Откуда считать срок владения
| Способ получения недвижимости | Начальная точка отсчёта |
|---|---|
| Покупка по ДКП | Дата записи в ЕГРН о переходе права |
| Новостройка по ДДУ | Дата ввода дома в эксплуатацию или дата регистрации перехода права — зависит от региона |
| Приватизация | Дата записи о регистрации права собственности |
| Наследство | День открытия наследства (дата смерти наследодателя) при условии вступления в наследство и регистрации |
| Долевая собственность (доли объединены) | Дата регистрации последней доли |
Региональные льготы 2021–2026
Закон разрешает субъектам РФ уменьшать минимальный срок вплоть до нуля․ На апрель 2026 г․ такие послабления действуют в 24 регионах, среди них:
- Москва и МО, возможно снижение до 3 лет при условии единственного жилья;
- Санкт-Петербург, льгота для «единственников»;
- Краснодарский край — 3 года для любой жилой недвижимости;
- Татарстан, Башкортостан, Свердловская и Челябинская области — от 0 до 3 лет в зависимости от категории налогоплательщика․
Уточняйте параметры в местном законе: налог, который не платят в одном регионе, могут потребовать в другом․
Чтобы не ошибиться:
- Определите, когда вы получили право собственности (см․ таблицу выше)․
- Проверьте основание получения: если оно попадает в «3-летние» исключения — ждите 3 года․
- Если основание «обычное» — ждите 5 лет, либо посмотрите региональный закон․
- Не забывайте про декларацию: если срок не истёк, но доход меньше расходов, всё равно подайте 3-НДФЛ с приложением подтверждающих документов․
Если сомневаетесь, сохраните чек-приложение «Калькулятор налога при продаже недвижимости» или получите бесплатную консультацию в ФНС онлайн — сервис работает 24/7․