С 2026 года вопрос налогообложения НДС при аренде земельных участков остаётся одним из самых часто задаваемых бухгалтерами и юристами. Следует чётко разграничивать две ситуации:
- аренда земли, принадлежащей государству или муниципалитету;
- аренда земли, находящейся в частной собственности (физлицами, ООО, АО, и т. д.).
Земли государственной и муниципальной собственности
Основное правило
Согласно разъяснениям ФНС России, Минфина РФ и позиции судов:
- арендная плата за земельные участки, находящиеся в федеральной, региональной или муниципальной собственности, НДС не облагается;
- это подтверждено письмами Минфина России от № 03-07-11/13552, № 03-03-06/1/45885 и рядом иных разъяснений.
Почему так?
Операции по передаче имущественных прав на землю от имени публичных властей квалифицируются как операции, не подлежащие НДС в силу пп. 4 п. 3 ст. 39 и пп. 2 п. 1 ст. 146 НК РФ.
Кто не платит НДС?
- Арендатор, получающий участок из муниципального фонда, не начисляет НДС и не перечисляет его в бюджет;
- Органы местного самоуправления (арендодатель) выставляют счёт без НДС.
Земли частной собственности
Общий порядок
Если арендодатель — частное лицо или компания:
- аренда земельного участка подлежит НДС на общих основаниях;
- ставка — 20 % (с действует базовая ставка 20 %).
Пример расчёта
Земельный участок сдаётся ООО «Дельта» арендатору за 11 800 ₽ в месяц. В договоре указано, что сумма «включая НДС».
- НДС = 11 800 × 20 / 120 = 1 966,67 ₽.
- Без НДС: 11 800 – 1 966,67 = 9 833,33 ₽.
Освобождение от НДС
Частный арендодатель может воспользоваться ст. 145 НК РФ (выручка не более 2 млн руб. за 3 предшествующих месяца) и подать уведомление об освобождении от НДС.
Упрощённая система налогообложения (УСН)
УСН + государственная земля
- НДС не начисляется;
- арендная плата полностью относится на расходы (УСН 15 %).
УСН + частная земля
- Если арендодатель на УСН, он НДС не платит (ст. 346.11 НК РФ);
- арендатор на УСН не принимает к вычету «входной» НДС, выставленный частным арендодателем-общепошлинником (ибо сам не является плательщиком НДС).
Бухгалтерский учёт
Арендодатель (государственная земля)
| Дт | Кт | Содержание операции |
|---|---|---|
| 62 | 90-1 | Начислена арендная плата без НДС |
| 90-2 | 68 (НДС) | НДС не формируется |
Арендатор (государственная земля)
| Дт | Кт | Содержание операции |
|---|---|---|
| 20 (26, 44) | 60 | Отражена арендная плата без НДС |
Арендодатель (частная земля, НДС-обязанный)
| Дт | Кт | Содержание операции |
|---|---|---|
| 62 | 90-1 | 11 800 ₽ — начислена арендная плата |
| 90-3 | 68 (НДС) | 1 966,67 ₽ — НДС начислен |
Размер арендной платы при аренде государственных земель Ростовской области
Согласно Постановлению Правительства РФ от № 582:
- для социально значимых видов деятельности размер платы не может превышать величины земельного налога по кадастровой стоимости;
- по умолчанию арендная плата не может быть ниже земельного налога, рассчитанного по кадастровой стоимости.
Часто задаваемые вопросы
Вопрос 1: «Нужно ли регистрировать договор аренды государственного участка в ФНС для целей НДС?»
Ответ: Нет, поскольку операция не облагается НДС, регистрация «без НДС» в журнале учёта необязательна.
Вопрос 2: «Можем ли мы вернуть НДС арендатору, если ошибочно выставили счёт-фактуру с НДС по муниципальной земле?»
Ответ: Да, необходимо оформить корректировочный счёт-фактуру и подать уточнённую декларацию по НДС, указав уменьшение налоговой базы.
Вопрос 3: «Облагается ли НДС аренда земельного участка под автомойку?»
Ответ: Если земля частная, облагается; если государственная/муниципальная — не облагается.
- Государственные и муниципальные земли: НДС не облагаются арендодателем (госорган) и арендатором.
- Частные земли: облагаются НДС по ставке 20 %, за исключением случаев освобождения.
- УСН: плательщики упрощёнки не начисляют НДС ни при каком виде собственности.
- Бухгалтерский учёт: различия в корреспонденции счетов обусловлены наличием или отсутствием НДС.
Дата актуальности: 19 апреля 2026 г.