Дата подготовки статьи: 19 апреля 2026 г., 10:36 (UTC).

Содержание

1. Нормативно‑правовая база
2. Общее правило о сроке владения
3. Исключения: наследство, подарок, приватизация
4. Практические примеры расчётов
5. Часто задаваемые вопросы

Нормативно‑правовая база

Ставка НДФЛ (налога на доходы физических лиц) при продаже жилой недвижимости регулируется Налоговым кодексом РФ (НК РФ), глава 23 «Налог на доходы физических лиц». Важные положения, действующие в 2023 году:

• Статья 224 НК РФ – порядок определения налога при продаже недвижимости.
• Пункт 2‑а статьи 224: освобождение от уплаты НДФЛ, если владелец жилым помещением пользовался не менее установленного срока.
• Постановление Правительства РФ от 30 марта 2023 г. № 366 «Об изменении срока владения жилым помещением, при котором не взимается НДФЛ», которое сократило срок с пяти лет до трёх лет.
• Изменения, принятые в Государственной Думе в 2023 году, уточняют, как считается срок владения при получении квартиры в наследство, в подарок или при приватизации.

Общее правило о сроке владения

Для того, чтобы при продаже квартиры не платить НДФЛ, необходимо, чтобы собственник владел ею не менее трёх лет подряд. Срок считается непрерывным и начинается с даты, когда квартира была официально зарегистрирована в праве собственности (выписка из ЕГРН).

Ключевые моменты:

• Срок считается с момента первой записи в ЕГРН (покупка, наследство, подарок, приватизация).
• Если в течение этого периода собственник продал, подарил или иным способом отчуждал объект, срок обнуляется и начинается заново.
• Период, когда квартира находилась в совместной собственности с супругом/супругой, также учитывается – считается владение обеими частями, если они были зарегистрированы совместно.

Исключения: наследство, подарок, приватизация

В 2023 году закон уточнил, как считается срок владения, если квартира попала в собственность по наследству, в подарок или в результате приватизации.

3.1 Наследство

Если вы получили квартиру по наследству, срок владения считается с даты вступления в наследство (дата государственной регистрации права наследника в ЕГРН). При этом:

• Если вы уже владели другой частью той же квартиры (например, ½ кв., купленной в 2001 году), то общее время владения считается суммарно – в примере из чата ФНС: ½ квартиры в собственности с 2001 года + ½ в наследство в 2024 году → суммарный срок владения составляет 23 года, что гораздо превышает требуемый минимум.
• Если часть квартиры получена в наследство, а другая часть была приобретена позже, срок считается отдельно для каждой части, но налоговый расчёт производится для всей квартиры в целом.

3.2 Подарок

При получении квартиры в подарок срок владения начинается с даты регистрации подарка в ЕГРН. При этом:

• Если даритель владел квартирой менее трёх лет, но дарение произошло, то получатель считается новым собственником – ему необходимо отработать собственный трёхлетний срок.
• Если даритель владел более трёх лет и сам был освобождён от налога, получатель может воспользоваться тем же сроком, но только если даритель передал право собственности безвозмездно и документально подтвердил отсутствие налоговых обязательств.

3.3 Приватизация

Квартиры, полученные в результате приватизации (например, в 1990‑х годах), учитываются с даты оформления права собственности в Росреестре. Срок владения считается с этой даты, независимо от того, когда была получена первая часть квартиры.

Практические примеры расчётов

Пример 1. Классическая покупка

• Дата покупки: 15 мая 2020 г.
• Продажа: 20 июня 2023 г.
• Срок владения: 3 года + 5 дней → налог не уплачивается.

Пример 2. Наследство + собственная часть

• 2001 г. – покупка ½ квартиры.
• 2024 г. – получение оставшейся ½ в наследство.
• Продажа в 2025 г. – суммарный срок владения первой части 24 года, второй части 1 год.
• Поскольку хотя бы одна часть владела более 3 лет, вся квартира освобождается от налога (по правилам, если хотя бы одна часть удовлетворяет условию, налог не взимается).

Пример 3. Подарок от родственника

• Родитель подарил квартиру 1 января 2022 г.
• Продажа 31 декабря 2024 г.
• Срок владения – 2 года 11 месяцев → НДФЛ обязателен (недостает 1 дня до трехлетнего порога).
• Решение: отложить продажу до 2 января 2025 г. или уплатить налог (13 % от разницы между продажной ценой и суммой, подтверждённой документами).

Пример 4. Приватизация

• Квартира приватизирована 10 октября 1995 г.
• Продажа в 2023 г. – более 28 лет владения → полное освобождение от НДФЛ.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Вопрос: Как считается «непрерывный» срок владения?

Ответ: Считается непрерывным, если в течение периода не было факта продажи, дарения, сдачи в аренду с последующим переоформлением права собственности. Обычная аренда без передачи прав не прерывает срок.

Вопрос: Можно ли «складывать» сроки владения разных частей квартиры?

Ответ: Да. Если вы владеете разными долями, общий срок считается от даты первой регистрации любой из долей. При продаже всей квартиры налог рассчитывается по сумме, но освобождение от налога возможно, если любой из сроков превышает 3 года.

Вопрос: Какой налоговый вычет можно применить при продаже?

Ответ: При продаже недвижимости, облагаемой НДФЛ, налоговая база уменьшается на 1 млн рублей (стандартный вычет) и на документально подтверждённые расходы (например, затраты на ремонт, уплаченные комиссии).

Вопрос: Что делать, если продавец и покупатель – супруги?

Ответ: При передаче недвижимости между супругами в браке по договору дарения налог не взимается, если срок владения превышает 3 года. При разводе и разделе имущества налог может быть пересчитан, если одна из сторон продаёт свою часть без соблюдения срока.

Вопрос: Как доказать срок владения в налоговой службе?

Ответ: Предоставить выписку из ЕГРН, договор купли‑продажи, свидетельство о праве наследования, договор дарения или акт приватизации. При необходимости – справку из банка о дате перечисления денежных средств.

В 2023 году минимальный срок владения квартирой, при котором продажа освобождается от уплаты НДФЛ, составляет три года. Этот срок считается с даты официальной регистрации права собственности в ЕГРН, независимо от способа получения недвижимости (покупка, наследство, подарок, приватизация). При наследовании или получении в подарок срок начинается с даты регистрации соответствующего акта, а не с даты первоначального приобретения предшествующего владельца.

Важно помнить, что:

• Сокращение срока с пяти до трёх лет в 2023 году облегчило задачу многих собственников.
• Непрерывность владения – ключевой критерий; любые сделки, прерывающие право собственности, «сбрасывают» счётчик.
• При продаже недвижимости, где одна из частей удовлетворяет требованию трех лет, налог может не взиматься, но рекомендуется уточнить детали у налогового консультанта.

Соблюдая эти правила, вы сможете планировать продажу квартиры без лишних налоговых расходов.

Статья подготовлена на основе официальных нормативных актов РФ и публичных разъяснений ФНС по состоянию на 2023 год.