Граждане, собирающиеся продать квартиру, апартаменты или дом, часто спрашивают: «а через сколько лет можно будет продать жильё без налога?». Ответ зависит от даты покупки (или получения) объекта, оснований права и новых поправок в Налоговый кодекс.

В этой статье мы собрали всё самое актуальное на апрель 2026 года: сроки освобождения от НДФЛ, порядок расчёта, исключения и законные способы сэкономить.

Общее правило: 5 лет

Если квартира была приобретена после , то для освобождения от НДФЛ её нужно владеть не менее 5 лет (60 месяцев).

Как считается «пятилетка»

• Первичный рынок (ДДУ, переуступка): период начинаётся с даты полной оплаты по договору долевого участия, а не с регистрации права собственности.
• Вторичный рынок (купля-продажа, дарение, наследство): отсчёт ведётся с даты регистрации права собственности в Росреестре.

Льготный срок: 3 года

Сразу три категории могут продавать квартиру спустя 36 месяцев без налога:

1. Единственное жильё на момент продажи (подтверждается выпиской из ЕГРН).
2. Обмен жилья (продажа старой квартиры и покупка новой в течение 90 дней до/после).
3. Объекты, полученные:
   • по наследству или дарению от близких родственников;
   • по договору ренты или пожизненному содержанию;
   • в процессе приватизации.

Нулевой срок: когда можно продавать «день в день»

Для объектов, приобретённых до , сохраняется старый порядок: достаточно 3 лет владения, но с 2024 года таких квартир осталось мало;

Кроме того, при продаже объекта дешевле 1 млн руб действует имущественный вычет, который может полностью «съесть» налог.

Изменения 2025–2026: «карманная» льгота исчезает

19 июня 2025 года Госдума в третьем чтении приняла пакет налоговых поправок, вступивших в силу с :

• Исключена льгота «единственное жильё» для объектов стоимостью более 5 млн руб — теперь для таких квартир всегда нужно 5 лет.
• Расширен перечень объектов, не попадающих под сроки 3 и 0 лет, если они ранее использовались в предпринимательской деятельности.
• Ужесточён контроль за «заниженной» ценой сделки: кадастровая стоимость будет автоматически учитываться в 70 % размере.

Порядок действий продавца

Проверьте дату начала владения (см. раздел 1).

Если срок ещё не вышел, рассчитайте два варианта налога:

• Доход — Расходы (документально подтверждённые).
• Доход — 1 000 000 ₽ (вычет).

До 30 апреля года, следующего за годом продажи, подайте 3-НДФЛ через сервис «Личный кабинет налогоплательщика».

Уплатите налог до 15 июля того же года.

Примеры расчёта

Пример 1. Квартира куплена по ДДУ в августе 2021 г., продана в марте 2026 г.

Дата полной оплаты — август 2021 г. Срок владения = 4 года 7 месяцев.
Так как это не единственное жильё, придётся заплатить НДФЛ.

Пример 2. Наследство от родителей, получен в феврале 2023 г., продажа в мае 2026 г.

Категория «наследство от близких родственников» даёт право на 3 года. Срок владения = 3 года 3 месяца → НДФЛ не платится.

Частые вопросы

• Можно ли продать долю в квартире раньше срока? Да, но налог придётся платить пропорционально доле, если не применён вычет.
• Что если квартира была в долевой собственности супругов? Обе доли считаются отдельно, но при продаже единым объектом можно выбрать один «вычет» на всю квартиру.
• Нужно ли декларировать продажу при нулевом доходе? Да, но в декларации указывается «0» и прилагаются документы о льготном сроке.

Важно: проверяйте данные в актуальной выписке ЕГРН и консультируйтесь с налоговым инспектором: законодательство может меняться ежегодно.

Если вы планируете продать квартиру и не уверены в сроке владения — запишитесь на онлайн-консультацию через официальный сайт ФНС России или мобильное приложение «Налоги ФЛ».