Государственная кадастровая оценка земель – это системный процесс, в результате которого устанавливается кадастровая стоимость земельных участков, используемая для исчисления земельного налога, арендной платы, залоговой стоимости при ипотеке и других обязательных платежей. С 01 января 2027 года результаты очередной оценки начнут применяться при расчёте обязательных платежей, сообщает Министерство имущественных отношений.

Нормативно-правовая база

• Федеральный закон от № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».
• Приказ Минэкономразвития России от № 226 (ред. 2025) «Об утверждении методических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель водного фонда».
• Классификационные документы: Классификатор видов разрешённого использования (КВРИ), Классификатор удельных показателей (КУП).

Кто проводит оценку?

Работы выполняются региональными государственными бюджетными учреждениями, аккредитованными Росимуществом. В 2026–2027 гг. по 85 субъектам РФ работают 28 учреждений-оценщиков.

Этапы государственной оценки

1. Подготовительный (январь–март):
   • определение перечня оцениваемых земель;
   • формирование кадастрового деления;
   • сбор исходных данных — кадастровые паспорта, ГИС «Госреестр недвижимости», данные Росреестра, Росгидромета, Росавиации и др.
2. Аналитический (апрель–сентябрь):
   • разделение территории на однородные зоны (по типу почв, инфраструктуре, удалённости от крупных городов);
   • отбор рыночных сделок и предложений;
   • построение корректировочных коэффициентов (КК) и удельных показателей стоимости (УПС).
3. Оценочный (октябрь–декабрь):
   • расчёт кадастровой стоимости по формуле:
     
     C_кад = УПС × П_уч × К_з × К_д × К_инф, где:
     • П_уч — площадь участка;
     • К_з — коэффициент зональности;
     • К_д — коэффициент доступности (до дорог, портов, станций);
     • К_инф — инфраструктурный коэффициент.
   • валидация результатов через выборочные экспертные обследования.
4. Публичное обсуждение и утверждение (январь–апрель следующего года):
   • размещение проекта на Публичной кадастровой карте;
   • приём замечаний граждан и организаций;
   • утверждение приказом губернатора/правительства субъекта.

Особенности оценки земель водного фонда

Земли водного фонда — это прибрежные полосы, дно водоёмов, акватории, затопленные территории. Их оценка регулируется отдельным документом — Методические рекомендации по государственной кадастровой оценке земель водного фонда, утверждённые Минимуществом РФ.

Ключевые параметры

• Категория водоёма:
  • морские акватории;
  • реки и каналы;
  • озёра и водохранилища.
• Разрешённое использование:
  • рыбное хозяйство;
  • водный транспорт;
  • рекреация;
  • энергетика (ГЭС, ВЭС на воде).
• Гидрологические характеристики:
  • глубина;
  • скорость течения;
  • ледовый режим;
  • уровень загрязнённости.

Удельный показатель стоимости (УПС)

Для водного фонда УПС выражается в рублях за 1 кв. м дна. Значения корректируются коэффициентами:

• К_эк — экологический (0,7–1,3);
• К_нав — навигационный (0,5–1,5);
• К_рыб — рыбохозяйственный (0,8–1,4).

Как использовать полученные данные?

С 01 января 2027 года:

• ФНС России будет применять новую кадастровую стоимость для расчёта земельного налога за 2027 год (налоговые уведомления придут в 2028 году).
• Арендаторы получат перерасчёт арендной платы по ставке 1,5 % от кадастровой стоимости (если иное не установлено договором).
• Банки пересмотрят залоговую стоимость объектов, что повлияет на условия ипотечных кредитов.

Как оспорить результат?

1. Подать заявление о несогласии в комиссию при Росреестре в течение 6 месяцев со дня публикации результатов.
2. Если решение комиссии не удовлетворяет — обратиться в суд с исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости.

Частые вопросы

Вопрос: Сколько времени занимает вся процедура?
Ответ: Обычно 12–14 месяцев от начала подготовки до утверждения результатов.

Вопрос: Повлияет ли новая оценка на налог за 2025–2026 гг.?
Ответ: Нет, налог рассчитывается по кадастровой стоимости, утверждённой в 2022 году.

Государственная кадастровая оценка — это не «разовая инвентаризация», а непрерывный цикл, который повторяется каждые три года. Понимание методики позволяет собственникам заранее оценить свои налоговые обязательства, а инвесторам — корректно рассчитывать доходность проектов на землях водного фонда.

Дата актуализации: 01:53:51 (UTC+3)