Государственная кадастровая оценка (ГКО) — это установление кадастровой стоимости объектов недвижимости, проводимое в целях налогообложения, аренды, залога и других сделок. В основе процесса лежат методические указания, разработанные Минэкономразвития России (Минэкономики) и утверждённые соответствующими приказами и постановлениями.
Нормативно-правовая база
- Федеральный закон № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (действующая редакция от 2026 г.).
- Методические рекомендации по кадастровой оценке земель водного фонда — применяются для участков, входящих в водный фонд.
- Методические указания по кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения — регулируют оценку сельхозугодий.
- Приказ Минимущества России № 81-п от — определяет порядок проведения ГКО и порядок обжалования её результатов.
Цели и задачи ГКО
- Обеспечение равной налоговой нагрузки на собственников недвижимости.
- Формирование рыночной прозрачности цен на объекты недвижимости.
- Использование результатов для залога, наследования, аренды и других гражданско-правовых сделок.
Ключевые изменения 2026 года
Уточнение состава расходов
На фоне постоянных споров о включении НДС в кадастровую стоимость законодатель ввёл чёткие критерии: «включать нельзя исключать» — формулировка из свежего постановления Правительства РФ, вступившего в силу с . Это устранило двусмысленность и снизило количество судебных споров на 23 %.
Массовая проверка объектов в Москве
Согласно заявлению ТАСС, около 7 млн объектов недвижимости в Москве пройдут дополнительную верификацию кадастровых данных в 2026 г. Цель — корректировка технических ошибок и повышение точности оценки.
Мораторий на применение новых результатов в ряде регионов
В Ульяновской области введён мораторий на применение свежих кадастровых оценок, чтобы дать бизнесу время адаптироваться к новым налоговым нагрузкам.
Пошаговая процедура проведения ГКО
Шаг 1. Принятие решения органом власти субъекта РФ
Региональный орган исполнительной власти формирует перечень объектов, подлежащих оценке, и утверждает схему работы.
Шаг 2. Формирование перечня данных
- ЕГРН-выписки;
- ГИС-ЖКХ и Росреестра;
- Рыночные предложения и сделки (базы Росстата, ЦИАН, Домклик).
Шаг 3. Выбор оценщика и заключение контракта
Конкурс проводится на портале zakupki.gov.ru. Победитель должен обладать аккредитацией саморегулируемой организации оценщиков и страховым покрытием ≥ 30 млн руб.
Шаг 4. Сбор и обработка данных
Используется массовая модель, в которой объекты группируются по типу, местоположению, площади, году постройки и др.
Шаг 5. Расчёт кадастровой стоимости
Шаг 6. Публичное обсуждение и экспертиза
В течение 60 дней размещается отчётная документация на сайте Минэкономики субъекта РФ. Заявки на корректировку принимаются в электронном виде.
Шаг 7. Утверждение результатов
После внесения изменений решение утверждается региональным органом власти и вносится в ФГИС ЕГРН.
Проблемные точки и рекомендации бизнесу
| Проблема | Рекомендация |
|---|---|
| Заниженная/завышенная стоимость | Подать обоснованную апелляцию в комиссию при Росреестре или в суд в течение 6 мес. |
| Недостоверные данные ЕГРН | Оформить техническую ошибку через МФЦ или в электронном виде на госуслугах. |
| Долгий срок обжалования | Использовать досудебную процедуру: подача в комиссию занимает 30 дней, суд — до 6 мес. |
Планы на 2026–2027 гг.
- Цифровизация: внедрение ИИ-моделей для прогнозирования кадастровой стоимости (пилот в Москве и Санкт-Петербурге).
- Единая федеральная база рыночных цен — создаётся при участии ФНС и Росреестра.
- Отмена мораториев в регионах, где кадастровая стоимость не пересматривалась с 2020 г.