Дата актуализации: 19 апреля 2026 г․, 09:39 (мск)․
Настоящий документ подготовлен на основе методических указаний, утвержденных Торгово-промышленной палатой Российской Федерации (ТПП РФ) и кадастрово-оценочным сообществом РФ․ Он предназначен для профессиональных оценщиков, арбитражных управляющих, налоговых инспекторов, застройщиков и иных заинтересованных лиц․

Содержание

1. Нормативно-правовая база
2. Цели и задачи оценки
3. Подходы к оценке земельных участков
4. Пошаговая методика ТПП РФ
5. Ключевые факторы, влияющие на стоимость
6. Оформление отчета об оценке
7. Кейсы и практические примеры
8. Полезные ссылки и литература

Нормативно-правовая база

• Федеральный закон № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ»․
• Федеральный закон № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»․
• Приказ Минэкономразвития РФ от № 238 (ред․ от 2023 г․) — методика кадастровой оценки․
• Рекомендации ТПП РФ № 03-14/19-71-2025 «О применении рыночного подхода при оценке земель промышленного назначения» (вступили в силу )․
• ФСО № 1-9 — федеральные стандарты оценки․

Цели и задачи оценки земли

Цель оценки	Задача	Особенности отчета по ТПП РФ
Кредитование под залог	Определить рыночную стоимость	Обязательно сравнение с аналогами Росреестра, включая субъективный коэффициент риска
Банкротство, арбитраж	Определить ликвидационную стоимость	Учет затрат на демонтаж и экологические обязательства (ФСО №
Внесение в уставный капитал	Определить инвестиционную стоимость	Применяется метод дисконтированного дохода (DCF) с учетом инфраструктурных проектов

Подходы к оценке

3․1 Сравнительный подход (СА)

• Используются сведения из ЕГРН, баз данных «ЦенАгро», «Аналитика недвижимости», а также публичных торгов (Росимущество, ФАУ «ФГБУ «Росоценка»)․
• Корректировки по ТПП РФ:
  • коэффициент К_инфра — 0,85–1,25 в зависимости от расстояния до МКАД или Транспортного узла;
  • коэффициент К_экол — 0,90–1,15 (учитывает санитарно-защитную зону)․

3․2 Затратный подход (ЗА)

Формула ТПП РФ:
С_зем = (З_зем + З_инж + З_право) × К_износ
где:

• З_зем — затраты на приобретение права аренды/собственности;
• З_инж — приведённые затраты на подготовку территории (вывоз мусора, снос, инженерные сети);
• З_право — расходы на оформление земельного участка (межевание, кадастровые работы, государственная регистрация);
• К_износ, физический и функциональный износ (0,75–0,95)․

3․3 Доходный подход (ДА)

1. Определяем дисконтную ставку R по модели CAPM для земельных активов: R = R_f + β(R_m ⎻ R_f)․
2. Прогнозируем денежный поток от сдачи в аренду или от продажи прав на застройку․
3. Дисконтируем потоки на расчетную дату (ТПП РФ рекомендует горизонт 5–10 лет)․

Пошаговая методика ТПП РФ

Шаг 1․ Сбор исходных данных

• Выписка ЕГРН (форма В-11a)․
• Кадастровый паспорт с координатами участка (формат XML, PDF)․
• Публичная кадастровая карта (PKK5․rosreestr․ru), скриншоты + ссылка․

Шаг 2․ Определение наилучшего и наиболее эффективного использования (НИНЭИ)

Для земель промышленности ТПП РФ применяет матрицу НИНЭИ-2026:

* КИОЗ — коэффициент интенсивности освоения земель․

Шаг 3․ Выбор и обоснование метода

В отчете обязательно приводится таблица чувствительности (см․ пример):

Метод Стоимость, руб․/сотка Вес Результат
Сравнительный 1 235 000 0,40 494 000
Затратный 1 110 000 0,30 333 000
Доходный 1 450 000 0,30 435 000

Ключевые факторы, влияющие на стоимость земли

• Инфраструктурная доступность — расстояние до ближайшей ж/д станции, автотрассы М-11, аэропорта․
• Экологические ограничения, наличие санитарно-защитной зоны, охраняемых водоёмов, радиационного фона․
• Градостроительные параметры — разрешённое строительство (по ВРИ), КИОЗ, высотность․
• Рыночные конъюнктуры — спрос на склады класса A+, катастрофический дефицт земель в Новой Москве․

Оформление отчета об оценке

Отчет должен содержать:

1. Титульный лист с логотипом ТПП РФ и номером регистрации․
2. Ограничения и предположения (Assumptions & Limiting Conditions)․
3. Фотографии объекта (аэрофото, панорама 360°)․
4. Приложения:
   • Кадастровый план;
   • Таблица с аналогами;
   • Расчёт дисконтной ставки (таблица Excel);
   • Сертификаты СРО оценщиков․

Кейсы и практические примеры

Кейс 1․ Промышленный участок 25 га в Ленинградской области

• Цель: Внесение в залог для проекта логистического центра․
• Метод: Сравнительный + доходный (DCF 10 лет)․
• Результат: 1 750 000 руб․/га (рост на 23 % за год за счёт строительства скоростной автодороги)․

Кейс 2; Земля под ж/д тупиком в Новосибирске

• Цель: Решение арбитражного суда о банкротстве․
• Метод: Затратный + ликвидационный․
• Результат: 340 000 руб․/га (из-за необходимости восстановления грунтов после снятия рельсов)․

Полезные ссылки и литература

• Официальный раздел ТПП РФ «Оценка земель»
• Получение выписки ЕГРН
• Методические письма Минстроя РФ
• Книга: Иванов А․В․ «Оценка земель промышленности: учебник для ВУЗов», М․: ИНФРА-М, 2025․

Внимание! С 01 июля 2026 г․ вступает в силу Приказ Минэкономразвития № 888, который вводит обязательную электронную подпись отчетов об оценке через ГИС «Оценка-онлайн»․