19 апреля 2026 года — в России продолжается реформа НДФЛ, и под ее знаком регулярно пересматриваются правила имущественных налоговых вычетов․ Самый ожидаемый вопрос от покупателей жилья: «Сколько денег можно вернуть и какой сейчас действует лимит?» В этом материале — свежие цифры, алгоритмы расчёта, пошаговая инструкция по оформлению и то, что может измениться уже в ближайшие месяцы․
Сегодняшний лимит: базовые цифры
Согласно статье 220 Налогового кодекса РФ на сегодняшний день:
- Базовый лимит на покупку жилья составляет 2 000 000 ₽․ Это означает, что максимально можно вернуть 13 % от этой суммы, 260 000 ₽․
- Лимит по ипотечным процентам ограничен 3 000 000 ₽ (возврат до 390 000 ₽)․ Напомним, лимит на проценты действует на одного заёмщика, а не на объект․
- Вычет можно получить только один раз в жизни на сумму до 2 млн ₽․ Если вы купили квартиру дешевле, «недобранный» остаток можно «добрать» при следующей покупке․
Что предлагают депутаты в 2026 году
19 ноября 2025 года в Госдуму был внесён законопроект (№ 1827367-7) о повышении лимитов:
- Новый лимит на покупку — 6 000 000 ₽ (возврат до 780 000 ₽)․
- Новый лимит по процентам — 6 000 000 ₽ (возврат до 780 000 ₽)․
- Повышение распространяется только на семьи, в которых с 2025 года родился второй или последующий ребёнок․
- «Старое» правило 2 млн ₽ продолжает действовать для всех остальных покупателей до вступления закона в силу (ориентировочно — с 01 января 2027 года)․
Как рассчитать, сколько вернётся
Допустим, вы купили квартиру в ипотеку за 9 000 000 ₽, уплатили за год процентов 500 000 ₽ и заработали официально 1 200 000 ₽․ Тогда:
- От покупки можете вернуть 13 % от 2 000 000 ₽ = 260 000 ₽ (по действующему лимиту)․
- От процентов — 13 % от 500 000 ₽ = 65 000 ₽․
- На руках у вас есть только 1 200 000 ₽ × 13 % = 156 000 ₽ НДФЛ за год; Значит, в 2026 году вы получите 156 000 ₽, а остаток 174 000 ₽ «перекинется» на следующие годы до полного исчерпания лимита․
Если законопроект вступит в силу, и вы подпадаете под критерии, то лимит по покупке вырастет до 6 млн ₽, и сумма к возврату станет 780 000 ₽․
Пошаговая инструкция по получению вычета в 2026 году
Шаг 1․ Подготовьте документы
- Договор купли-продажи или ДДУ + акт приёма-передачи;
- Свидетельство о регистрации права (выписка из ЕГРН);
- Платёжные документы: банковские выписки, квитанции, чеки;
- Для ипотеки — кредитный договор и справка банка об уплаченных процентах;
- Справка 2-НДФЛ за 2025 год;
- Паспорт, ИНН․
Шаг 2․ Выберите способ подачи
Вариант А․ Через приложение «ФНС Россия» или сервис «Госуслуги» (электронная подпись нужна)․
Вариант Б․ Личное обращение в любую налоговую по месту регистрации․
Шаг 3․ Заполните декларацию 3-НДФЛ
Обратите внимание на коды:
- Код дохода — 2000;
- Код вычета — 311 (при покупке) и 312 (по процентам)․
Шаг 4․ Дождитесь проверки и возврата
Срок — до 3 месяцев на камеральную проверку + 1 месяц на перечисление денег на вашу карту или счёт․
Частые ошибки и как их избежать
- Ошибка: покупка у близкого родственника․
Решение: сделка с супругом, родителями, детьми не даёт права на вычет․ - Ошибка: применение маткапитала без вычета его суммы из расходов․
Решение: из стоимости вычитается только ваши личные средства․ - Ошибка: подача декларации «задним числом»․
Решение: за 2025 год подайте не позднее 30 апреля 2026 года (если хотите вернуть, а не доплатить налог)․
Краткий чек-лист на 2026 год
- ✔ Убедитесь, что объект куплен не у родственников․
- ✔ Подтвердите, что вы официально платите НДФЛ 13 %․
- ✔ Сохраняйте все чеки и выписки до полного получения вычета․
- ✔ Следите за новостями: если в семье родился второй ребёнок в 2025–2026 гг․, готовьтесь к увеличению лимита до 6 млн ₽․
В 2026 году базовый лимит на вычет при покупке квартиры остаётся 2 000 000 ₽․ Однако для многодетных семей уже в 2027 году он может вырасти до 6 000 000 ₽․ Подготовьте документы заранее, используйте электронную подачу и не забывайте, что возврат НДФЛ возможен только в пределах уплаченного вами налога за соответствующий год․
Обновляйте информацию на официальном сайте ФНС России, чтобы не пропустить изменения․