Каждый год тысячи россиян получают квартиры по наследству‚ и у многих сразу возникает вопрос: нужно ли платить налог при продаже такой недвижимости? В 2025–2026 гг․ правила расчёта НДФЛ заметно изменились‚ а в Госдуме уже обсуждаются новые послабления․ Ниже — самая актуальная информация‚ цифры‚ сроки и пошаговая инструкция для продавца унаследованной квартиры․
Основной принцип: срок владения решает всё
С года применяется обновлённый порядок налогообложения доходов от продажи недвижимости (Федеральный закон № 176-ФЗ‚ дополнения к ст․ 214․1‚ 217 и 220 НК РФ)․
Когда не нужно платить НДФЛ
- Если наследник владел квартирой 3 года и более — доход от продажи полностью освобождается от налога (пп․ 2 п․ 3 ст․ 217․1 НК РФ)․
- В регионах с льготным режимом срок владения может быть снижен до нуля решением субъекта РФ (например‚ в Санкт-Петербурге такое постановление пока не принято)․
Когда нужно платить налог
При сроке владения менее 3 лет (или менее установленного регионом) придётся рассчитать и заплатить НДФЛ․ Однако платить 13 % придётся не со всей цены продажи‚ а только с прибыли сверх вычетов․
Как рассчитать налоговую базу с 2025 года
Шаг 1․ Определите налогооблагаемый доход:
Доход = Цена продажи (но не ниже 70 % кадастровой стоимости) − Вычет − Расходы
Шаг 2․ Выберите вычет или расходы:
- Имущественный вычет, фиксировано 1 000 000 ₽ на объект недвижимости (пп․ 1 п․ 2 ст․ 220 НК РФ)․
- Документальные расходы‚ которые вы понесли после получения наследства:
- состоявшийся нотариальный тариф за вступление;
- госпошлина за регистрацию перехода права;
- капитальный ремонт‚ купленные до продажи материалы и работы;
- ипотечные проценты‚ если вы брали кредит на приведение квартиры в порядок․
Шаг 3․ Примените ставку:
- 13 % — для резидентов РФ (если доход ≤ 5 млн ₽ в год);
- 15 % — для суммы свыше 5 млн ₽ (прогрессивная шкала‚ введена с 2021 г․);
Примеры расчётов
Пример 1․ Продажа через 4 года после вступления в наследство
Дата вступления в наследство: март 2022
Дата продажи: апрель 2026
Срок владения: 4 года → НДФЛ не уплачивается‚ декларацию можно не подавать․
Пример 2․ Быстрая продажа через 1‚5 года
- Цена продажи: 6 000 000 ₽
- Кадастровая: 5 300 000 ₽ (70 % = 3 710 000 ₽)
- Документальные расходы: 200 000 ₽ (нотариус + регистрация + ремонт)
Расчёт:
6 000 000 − 200 000 = 5 800 000 ₽ (налогооблагаемая база)
НДФЛ = 5 млн × 13 % + 0‚8 млн × 15 % = 650 000 + 120 000 = 770 000 ₽
Особые льготы для семей с детьми
С года действует льгота семей с детьми (ФЗ № 382-ФЗ):
- Если продавец купит другую квартиру до года и при этом имеет:
- двух и более несовершеннолетних детей;
- или ребёнка-инвалида;
- …то он может освободится от НДФЛ при продаже любой недвижимости‚ в т․ч․ унаследованной‚ независимо от срока владения‚ при условии‚ что:
- общая площадь новой квартиры ≥ площади проданной;
- или стоимость новой квартиры ≥ стоимости проданной․
Что делать‚ если вы продаёте квартиру в 2026 году
Пошаговый алгоритм
- Проверьте срок владения — он отсчитывается от даты смерти наследодателя (а не от даты регистрации права)․
- Определите кадастровую стоимость на — возьмите выписку из ЕГРН․
- Соберите чеки и договоры‚ подтверждающие расходы‚ чтобы применить вычет «расходы»․
- Заполните декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля 2027 года (если налог есть)․
- Оплатите налог до 15 июля 2027 года (если налог есть)․
Что ждёт нас в будущем
В марте 2026 года депутат Алексей Гончаров внёс в Госдуму проект закона об отмене НДФЛ при продаже недвижимости‚ полученной в наследство․ Пока документ находится на стадии первого чтения‚ поэтому на расчёты 2026–2027 гг․ он не влияет․
Краткий чек-лист для продавца
- ✓ Владение ≥ 3 года → ничего не платим‚ декларацию не подаём․
- ✓ Владение < 3 лет → считаем налог‚ выбираем выгодный вычет․
- ✓ Есть двое детей → возможно‚ освободимся полностью․
- ✓ Сохраняем чеки и договоры․
- ✓ Планируем покупку новой квартиры до, проверяем условия льготы․
Эта статья подготовлена на основе действующих норм НК РФ‚ разъяснений Минфина от 2024–2025 гг․ и актуальных проектов Госдумы на ․ Перед принятием решения рекомендуем получить персональную консультацию у налогового юриста․