Лицо, осуществляющее строительство – это юридическое или физическое лицо, которое в соответствии с заключённым договором строительного подряда (договором подряда, генерального подряда, субподряда и т.п.) отвечает за выполнение работ по строительству, реконструкции или капитальному ремонту объекта капитального строительства (ОКС). К таким лицам относятся застройщик, индивидуальный предприниматель, юридическое лицо‑подрядчик, а также генподрядчики и субподрядчики.

Правовое регулирование

Основные нормы, определяющие статус и функции лица, осуществляющего строительство, содержатся в:

• Градостроительном кодексе Российской Федерации (ГрК РФ) – статья 52;
• Федеральных законах и технических регламентах, регулирующих порядок получения разрешения на строительство и контроля качества работ;
• Нормативных правовых актах, изданных Ростехнадзором и другими надзорными органами.

Ниже приводятся ключевые положения статьи 52 ГрК РФ (по состоянию на 2026 год):

1. Лицо, осуществляющее строительство, обязано выполнять работы в соответствии с проектной документацией и рабочей документацией (пункт 1.2).
2. В случае изменений в рабочей документации, утверждённых застройщиком или техническим заказчиком, такие изменения автоматически становятся частью проектной документации (пункт 1.3).
3. Ведение исполнительной документации обязательно и регламентируеться федеральным законом (пункт 1.4‑1.5).

Ссылка на нормативные источники

Подробный текст статьи 52 ГрК РФ доступен в базе КонсультантПлюс.

Кто может быть лицом, осуществляющим строительство?

В соответствии с нормативными документами (см. КонсультантПлюс – подборка документов) в этой роли могут выступать:

• Застройщик – юридическое лицо, которое владеет земельным участком и инициирует строительство.
• Индивидуальный предприниматель (ИП), заключивший договор строительного подряда.
• Юридическое лицо‑подрядчик (строительная компания), получившее заказ от застройщика или технического заказчика.
• Генподрядчик – лицо, отвечающее за комплексный контроль над всеми субподрядчиками.
• Субподрядчики – физические или юридические лица, привлекаемые генподрядчиком для выполнения отдельных видов работ.

В случае, если объект строится на арендованном земельном участке, арендатор может стать собственником построенного здания только при отсутствии признаков собственного права собственности на строение (СП) (пункт 3 ст. 222 ГК РФ).

Основные обязанности лица, осуществляющего строительство

Технические и проектные требования

• Соблюдение всех требований проектной и рабочей документации.
• Обеспечение соответствия строительных работ техническим регламентам и нормативам (включая нормы техники безопасности).
• Ведение исполнительной документации, отражающей фактическое исполнение проекта.

Контроль качества и безопасности

• Проведение входного контроля строительных материалов и продукции (п. 3 Положения о проведении строительного контроля, СП 48.13330.2019).
• Организация строительного контроля (инспекции, технический надзор) в соответствии с должностными инструкциями инженера по строительному контролю.
• Обеспечение соблюдения требований техники безопасности на всех этапах строительства.

Юридическая ответственность

• Ответственность за качество выполненных работ и их соответствие проектной документации.
• Гарантийные обязательства перед заказчиком и потребителями.
• Гражданско‑правовая ответственность за нарушения, в т.ч. в случае самовольного строительства (см. позицию ВАС РФ по негаторным искам).

Регистрация и членство в саморегулируемых организациях (СРО)

Для выполнения функций лица, осуществляющего строительство, необходимо подтвердить членство в соответствующей СРО. Информация о членстве проверяется заказчиком в Едином реестре членов СРО (на официальных сайтах Национального объединения СРО в области инженерных изысканий, архитектурно‑строительного проектирования и строительства).

Требования к членству включают:

• Наличие лицензий и сертификатов, подтверждающих квалификацию специалистов.
• Соответствие требованиям профессиональных стандартов (например, ПС «Инженер по строительному контролю»).
• Отсутствие правонарушений, связанных со строительной деятельностью.

Практические примеры применения понятия

Строительство жилого комплекса

Застройщик (ООО «СтройИнвест») заключает договор генерального подряда с строительной компанией (ЗАО «Стройтех»). ЗАО «Стройтех» в качестве лица, осуществляющего строительство, обязано:

1. Получить разрешение на строительство.
2. Обеспечить выполнение всех работ согласно проекту.
3. Вести исполнительную документацию и сдавать её в надзорные органы.
4. Проводить контроль качества материалов и соблюдение техники безопасности.

Реконструкция административного здания

Городская администрация привлекает ИП «Мастер‑Строй», который выступает в роли лица, осуществляющего реконструкцию. По договору ИП обязуется:

• Согласовать все изменения в рабочей документации с техническим заказчиком.
• Обеспечить соблюдение требований к энергоэффективности, введённых в ФЗ‑69 от .
• Сдать объект после прохождения технического осмотра, проведённого специалистом из реестра экспертов.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Может ли физическое лицо без регистрации в СРО выступать в роли лица, осуществляющего строительство?

Нет. По действующему законодательству (ст. 52 ГрК РФ, ПП «О проведении строительного контроля») только члены СРО имеют право выполнять функции строительного контроля и отвечать за качество строительства.

Что происходит, если лицо, осуществляющее строительство, нарушает технические регламенты?

Возможные последствия:

• Привлечение к административной ответственности (штрафы, приостановление работ).
• Гражданско‑правовая ответственность перед заказчиком (возмещение убытков, устранение дефектов).
• Арбитражные споры, где суд может отказать в удовлетворении иска, если нарушение не привело к угрозе безопасности (позиция ВАС РФ).

Как проверить, является ли подрядчик «лицом, осуществляющим строительство»?

Проверить можно в Едином реестре членов СРО на официальных сайтах:

• https://gosnadzor;ru – реестр органов надзора.
• Сайт Национального объединения СРО – раздел «Реестр членов».

Понятие «лицо, осуществляющее строительство» имеет чёткое юридическое определение, закреплённое в Градостроительном кодексе РФ и сопутствующих нормативных актах. Ключевыми аспектами являются:

• Наличие договора строительного подряда.
• Обязанность соблюдать проектную и рабочую документацию.
• Ведение исполнительной документации и контроль качества.
• Членство в саморегулируемой организации.

Точное соблюдение этих требований защищает интересы заказчика, обеспечивает безопасность строительных объектов и снижает риск судебных споров.

Список использованных источников

1. КонсультантПлюс. Лицо, осуществляющее строительство – подборка нормативных актов. Дата обращения: .
2. ТехкранТест. Термин: Лицо, осуществляющее строительство. Дата обращения: .
3. Градостроительный кодекс РФ, статья 52. Текст статьи. Дата обращения: .
4. Ростехнадзор. Официальный сайт gosnadzor.ru. Информация о нормативных актах и правилах строительного контроля.