Базовое правило: когда налог платить не нужно

С 1 января 2026 года сохраняется минимальный период владения‚ по истечении которого доход от продажи недвижимости освобождается от НДФЛ. Для квартиры‚ полученной по наследству‚ этот срок составляет 3 года (а не 5 лет‚ как при покупке на рынке).

• Если вы вступили в наследство 11 февраля 2023 года и продали объект 20 февраля 2026 года, уже не платите налог.
• Продажа раньше трёхлетнего срока обязывает задекларировать доход и заплатить 13 % (или 15 %‚ если доход превысит 2‚4 млн ₽ за налоговый период).

Как рассчитать налог‚ если продать раньше 3 лет

Формула простая:

Налог = 13 % × (Цена продажи − Налоговый вычет)

Варианты налогового вычета

1. Вычет 1 млн ₽ — без документальных подтверждений расходов.
2. Расходы наследодателя — если вы можете документировать‚ сколько стоило жильё у умершего родителя/дедушки (ДДУ‚ платёжки‚ кредит).
3. Комбинированный вычет — применяйте тот‚ который даст большую экономию.

Пример расчёта

Квартира‚ полученная по наследству‚ продана за 4‚5 млн ₽ через 2 года после вступления в право.
Документов о цене наследодателя нет‚ поэтому берём 1 млн ₽ вычета:
(4‚5 млн ₽ − 1 млн ₽) × 13 % = 455 000 ₽.

Новые льготы 2026 года для продажи единственного жилья

Госдума в первом чтении (январь 2026 г.) одобрила поправки‚ которые:

• отменяют действующие льготы при продаже жилья второй и последующий раз;
• но сохраняют освобождение от налога для семей‚ у которых:
  • есть дети-инвалиды любого возраста;
  • второй ребёнок рождён после 1 января 2018 года.

Важно: если вы получили квартиру по наследству и она является единственным жильём‚ то при её продаже до истечения 3 лет можно воспользоваться дополнительным вычетом в размере 1 млн ₽ на каждого ребёнка-инвалида (но не более 3 млн ₽ суммарно). Это временная мера до 31 декабря 2027 года.

Пенсионеры: налог на имущество и транспорт отдельно

Пенсионеры в 2026 году:

• освобождены от налога на имущество (квартира‚ гараж‚ комната) при соблюдении лимитов;
• могут получить льготу на земельный участок (600 м² не облагаются);
• НО при продаже квартиры‚ полученной по наследству‚ в общем порядке платят НДФЛ‚ если не выдержан 3-летний срок и не применены вычеты.

Пошаговый алгоритм оформления льготы

1. Соберите документы:
   • Свидетельство о праве на наследство;
   • ЕГРН-выписка;
   • Договор купли-продажи;
   • Документы о расходах наследодателя (при желании применить расходный вычет).
2. До 30 апреля следующего года подайте 3-НДФЛ через личный кабинет ФНС или МФЦ.
3. Укажите код вычета:
   • 903 — «Имущественный вычет 1 млн ₽»;
   • 901, «Расходы наследодателя»;
   • или новый код 918 — «Дополнительный вычет на ребёнка-инвалида».
4. Оплатите налог до 15 июля.

Типичные ошибки

• Путаница в дате вступления в наследство. Срок отсчитывается со дня фактического вступления (даты нотариуса)‚ а не регистрации в Росреестре.
• Использование «двойного» вычета. Одну и ту же квартиру нельзя одновременно уменьшать и на 1 млн ₽‚ и на расходы наследодателя;
• Забытые дети-инвалиды. Если в семье есть такие дети‚ всегда заявляйте дополнительный вычет — это может полностью «обнулить» налог.

На заметку: Если планируете продажу в 2027 году‚ следите за финальным текстом поправок: после 3-го чтения могут измениться сроки и размеры вычетов.

Полезные ссылки и контакты

• Официальный сайт ФНС России — проверьте свой личный кабинет и форму 3-НДФЛ.
• Горячая линия ФНС: ###-###-####.
• Если нужна помощь в расчётах‚ обращайтесь к аккредитованным налоговым консультантам или к муниципальному юристу по месту жительства.

Помните: правильное использование льгот позволяет сэкономить сотни тысяч рублей и избежать претензий налоговой. Проверяйте даты‚ собирайте документы и не откладывайте подачу декларации на последний день.