Распродажа земельных активов в 2025 году может быть менее «болезненной» для кошелька граждан и компаний, если правильно воспользоватся действующими льготами и новыми правилами расчёта налога на доходы физических лиц (НДФЛ). В этой статье мы собрали всё самое важное: кто освобождается от НДФЛ полностью, как рассчитать минимальный срок владения после раздела участка, какие вычеты доступны и какие ошибки чаще всего совершают продавцы.
Основное правило: минимальный срок владения
Налог не платится, если вы владели земельным участком более 5 лет. Это общий срок, который действует с .
Сокращённый срок 3 года
Для ряда объектов достаточно трёхлетнего владения:
- земля получена в дар или наследство от члена семи или близкого родственника;
- земля получена по договору ренты или пожизненного содержания;
- земля приватизирована;
- участок единственный (дом с землёй), используемый в качестве места жительства.
Что изменилось в 2025 году: раздел участка не «обнуляет» срок
До недавних пор продавцы, разделявшие один участок на два, рисковали потерять «накопленный» срок владения. С 12 декабря 2024 года Президент РФ подписал закон, который внёс ясность:
- Если на одного владельца оформлены две смежные части после раздела, общий срок не прерывается.
- Льгота применяется только для земель под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).
- Срок владения новых частей считается с даты первоначальной регистрации единого участка.
Пример: купили участок 10 соток в 2020 году. В 2024-м разделили на два по 5 соток. В 2025 году продаёте одну половину. Владели 5 лет с 2020 г., значит, НДФЛ не платите.
Имущественный вычет: как снизить базу
Если срок владения меньше льготного, воспользуйтесь имущественным вычетом в размере 1 000 000 рублей:
- вычет применяется к доходу от продажи, а не к кадастровой стоимости;
- можно заменить реальные расходы (документированные) на приобретение участка, если они выше 1 млн руб.
Формула расчёта:
НДФЛ = 13 % × (Цена продажи − 1 000 000 ₽)
или
НДФЛ = 13 % × (Цена продажи − Документированные расходы).
Особенности для компаний на УСН
Если продавец — организация или ИП на упрощёнке, то НДФЛ не возникает. Вместо него:
- 6 % от «доходов» (если выбрана такая ставка УСН);
- или 15 % от «доходы минус расходы».
Важно: льготы по сроку владения и вычету на 1 млн руб. к «упрощёнцам» не применяются, так как это правило только для физлиц.
Земля изъятая для госнужд: новые льготы
С 2025 года законодательно закреплен минимальный срок владения 3 года для участков, изъятых для государственных или муниципальных нужд. Это позволяет:
- раньше воспользоваться налоговой льготой при перепродаже;
- получить дополнительный вычет в размере рыночной компенсации, выплаченной при изъятии.
Пошаговый алгоритм проверки льготы
- Укажите дату государственной регистрации права (ЕГРН).
- Если прошло 5 лет (или 3 года для льготных оснований) — НДФЛ 0 ₽.
- Если срок меньше — выберите вычет:
- 1 000 000 ₽;
- или документированные расходы.
- Заполните 3-НДФЛ и подайте до 30 апреля 2026 года.
- Уплатите налог до 15 июля 2026 года.
Частые ошибки продавцов
- Не учитывают кадастровую стоимость. Если цена в договоре ниже 70 % кадастровой, налоговая пересчитает базу по 70 % кадастра.
- Забывают о материальных расходах. Покупка, коммуникации, оформление — всё можно включить в расходы при наличии чеков и договоров.
- Путают ИЖС с дачным участком. Льгота по непрерывному сроку после раздела работает только для ИЖС.
Практический кейс 2025 года
Иван И. купил участок ИЖС 12 соток в январе 2021 г. за 2 100 000 ₽. В сентябре 2024 г. разделил его поровну с женой (6 соток каждому). В марте 2025 г. продаёт свою часть за 1 600 000 ₽.
- Шаг 1: срок владения 2021–2025 гг. = 4 года 2 месяца. Льготного 5 лет нет, но 3-летняя льгота не применяется (не подпадает под основания).
- Шаг 2: вычет 1 000 000 ₽.
- Шаг 3: база = 1 600 000 − 1 000 000 = 600 000 ₽.
- Шаг 4: НДФЛ = 600 000 × 13 % = 78 000 ₽.
Если бы Иван выбрал вычет расходов, то база была бы 1 600 000 − (2 100 000/2) = 550 000 ₽, НДФЛ = 71 500 ₽, выгоднее!
Чек-лист перед продажей
Сохраните себе:
- ✓ Проверьте дату регистрации права в ЕГРН.
- ✓ Уточните назначение земли (ИЖС, ЛПХ, СНТ).
- ✓ Соберите чеки и договоры на все расходы по покупке.
- ✓ Сравните цену продажи с кадастровой.
- ✓ Выберите льготный срок или наибольший вычет.
- ✓ Подайте 3-НДФЛ вовремя.
Информация актуальна по состоянию на 19 апреля 2025 года. Перед сделкой проконсультируйтесь с квалифицированным юристом или налоговым консультантом.